Taxes foncières commerciales à Montréal : ce que paient les locataires

Qui paie réellement les taxes foncières d’un local commercial

À Montréal, le compte de taxes foncières est adressé au propriétaire de l’immeuble, et non à l’entreprise qui l’occupe. La Ville envoie ses comptes de taxes aux propriétaires, généralement à la fin de janvier chaque année. C’est le bail, et non une règle municipale, qui détermine si le locataire finit par payer une partie de ce compte.

La plupart des baux de bureaux et de commerces à Montréal sont des baux nets. Vous payez un loyer de base (ou « minimum ») au pied carré, auquel s’ajoute un « loyer additionnel » qui couvre votre part des frais d’exploitation et des taxes de l’immeuble. Dans un bail brut ou semi-brut, le propriétaire intègre ces coûts à un seul montant de loyer. Dans un bail net, les taxes municipales et scolaires figurent sur une ligne distincte, dont le montant change chaque année.

Cet article retrace le parcours du rôle d’évaluation de la Ville jusqu’à cette ligne de taxes, à partir des taux officiels de 2026, en date d’octobre 2026. Il fournit des renseignements généraux, et non des conseils juridiques ou fiscaux; c’est votre bail qui détermine les sommes que vous devez payer.

La base d’imposition : le rôle d’évaluation et l’étalement sur trois ans

À Montréal, tout calcul de taxes commence par le rôle d’évaluation foncière. Chacune des 16 municipalités de l’agglomération de Montréal possède son propre rôle, déposé tous les trois ans, qui répertorie chaque propriété et sa valeur. Le rôle actuellement en vigueur est le rôle 2026-2027-2028. Le même rôle sert au calcul des taxes municipales et scolaires.

La Ville n’impose pas immédiatement la nouvelle valeur au rôle. Dans le cadre de sa mesure d’étalement, elle répartit la différence entre l’ancienne et la nouvelle valeur au rôle sur trois ans, en ajoutant le tiers de la variation chaque année. Le résultat constitue la base d’imposition. L’exemple fourni par la Ville est celui d’une propriété évaluée à 560 000 $ au rôle 2023-2025 et à 620 000 $ au rôle 2026-2028. Sa base d’imposition est de 580 000 $ en 2026, de 600 000 $ en 2027 et de 620 000 $ en 2028. L’étalement s’applique aussi aux baisses de valeur, mais pas aux immeubles construits après l’entrée en vigueur du rôle.

Pour un locataire, cela a deux effets concrets :

• Le montant des taxes peut continuer d’augmenter en 2027 et en 2028, même si les taux de la Ville restent stables, puisqu’une plus grande part de la nouvelle valeur au rôle est intégrée à la base chaque année.
• Un taux plus bas ne signifie pas un compte moins élevé. La Ville ajuste les taux pour compenser les variations de valeur afin de percevoir les revenus prévus à son budget. Le taux de la taxe foncière générale non résidentielle sur les premiers 900 000 $ était de 2,1329 par 100 $ en 2024 et de 2,0084 par 100 $ en 2026, première année du nouveau rôle. Un immeuble dont la valeur a augmenté davantage que la moyenne de la ville peut tout de même payer plus.

Pour 2026, le conseil municipal a plafonné à 3,4 % la hausse du fardeau fiscal sous son contrôle, tant pour les immeubles résidentiels que non résidentiels. Ce plafond ne s’applique pas au compte de chaque immeuble pris individuellement.

Les catégories d’immeubles de Montréal et les immeubles mixtes

La Ville applique des taux différents à trois catégories d’immeubles :

1. La catégorie résiduelle (résidentielle), qui comprend deux sous-catégories : les immeubles de 5 logements ou moins et les immeubles de 6 logements ou plus.
2. Les immeubles non résidentiels, y compris les immeubles mixtes.
3. Les terrains vagues desservis.

Les bureaux, les commerces, les entrepôts et les studios appartiennent à la deuxième catégorie. Un immeuble mixte comporte des parties résidentielles et non résidentielles, comme un commerce surmonté de logements ou un immeuble de lofts avec des locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Chaque partie est imposée aux taux de sa catégorie. La répartition découle de la classe de l’immeuble.

La classe est établie en vertu de l’article 244.32 de la Loi sur la fiscalité municipale. Elle dépend de la part non résidentielle de la valeur imposable de l’immeuble, et chaque classe correspond à un pourcentage fixe de la valeur qui est imposé aux taux non résidentiels. Voici quelques lignes du tableau des classes de la Ville :

La classe figure sur le compte de taxes du propriétaire. Dans un immeuble mixte, elle détermine la portion non résidentielle du compte, soit celle que les locataires commerciaux devraient se partager.

Les taux non résidentiels de 2026 par tranche de valeur

Les immeubles non résidentiels sont assujettis à des taux différenciés pour trois taxes : la taxe foncière générale, la taxe qui finance la contribution à l’ARTM (l’Autorité régionale de transport métropolitain) et la taxe relative aux dettes des anciennes villes. Un taux s’applique à la portion de la valeur jusqu’à 900 000 $, et un taux plus élevé à la portion qui dépasse 900 000 $. Pour un immeuble de 1 000 000 $, l’exemple fourni par la Ville impose 900 000 $ au taux non résidentiel 1 et 100 000 $ au taux 2. Les autres taxes sont calculées selon un taux non résidentiel unique. Les taux sont exprimés par 100 $ de base d’imposition.

Voici les taux officiels de 2026, en dollars par 100 $, en date d’octobre 2026 :

Quelques points à connaître pour lire ce tableau :

• L’écart est important. Le taux général non résidentiel représente environ 4,3 fois le taux résidentiel sur les premiers 900 000 $ et environ 5,6 fois au-delà de ce montant.
• Le taux relatif aux dettes des anciennes villes dépend de l’emplacement de l’immeuble. Ville-Marie, Le Sud-Ouest, Le Plateau-Mont-Royal, Rosemont–La Petite-Patrie et plusieurs autres arrondissements appliquent les taux indiqués. Ailleurs, ils sont plus bas : ceux de Saint-Laurent sont de 0,0097 et de 0,0124. Cette taxe ne s’applique pas à Pierrefonds–Roxboro ni à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève.
• Le taux non résidentiel de la taxe d’eau est plus élevé en l’absence de compteur (0,3433 par 100 $). Les immeubles non résidentiels paient aussi une tarification volumétrique de l’eau. Elle est de 0 $ par m³ jusqu’à 1 000 m³, puis de 0,110, de 0,225 et de 0,690 $/m³ pour les tranches supérieures.
• Les taxes d’arrondissement s’ajoutent au total. Chaque arrondissement fixe une taxe relative aux services et une taxe relative aux investissements, qui s’appliquent à un taux unique à toutes les catégories. En 2026, Ville-Marie exige 0,0391 et 0,0086, et Le Sud-Ouest, 0,0510 et 0,0263.
• Taxe sur les parcs de stationnement. Les aires de stationnement non résidentielles situées dans les secteurs visés sont assujetties à une taxe au m² (secteur A : 14,25 $/m² à l’intérieur, 57,50 $/m² à l’extérieur en 2026), sous réserve d’exemptions.

La taxe scolaire sur les immeubles non résidentiels

La taxe scolaire est distincte du compte de la Ville. En vertu de la Loi sur l’instruction publique, elle est prélevée sur la portion de la valeur uniformisée ajustée d’un immeuble qui dépasse 25 000 $ (art. 303), à un taux unique pour l’ensemble du Québec, fixé chaque année et plafonné à 0,35 $ par 100 $ (art. 303.4 et 303.6). Sur l’île de Montréal, le Comité de gestion de la taxe scolaire de l’île de Montréal (CGTSIM) la facture et la perçoit pour les cinq centres de services scolaires. Le taux de 2026-2027 est de 0,07899 $ par 100 $, pour l’année scolaire qui commence le 1er juillet 2026. Il n’existe pas de taux distinct pour le non résidentiel.

La valeur uniformisée correspond à la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif du rôle, soit l’inverse de la proportion médiane entre les valeurs au rôle et les valeurs marchandes (Loi sur la fiscalité municipale, art. 264). Les facteurs publiés par le gouvernement du Québec pour Montréal sont de 1,08 pour 2025, de 1,00 pour 2026 et de 1,04 pour 2027. La variation entre l’ancienne et la nouvelle valeur uniformisée est étalée par tiers, comme pour la base de la Ville; la base d’imposition de la taxe scolaire n’est donc pas celle de la Ville. La taxe scolaire est peu élevée par rapport aux taxes de la Ville, mais les baux nets l’incluent habituellement à la même ligne « taxes ».

Exemple de calcul : un immeuble de bureaux de 4 millions de dollars

Exemple illustratif utilisant les taux officiels de 2026. L’immeuble et toutes les données qui le concernent sont hypothétiques.

Prenons un immeuble de bureaux entièrement non résidentiel (classe 10) situé dans Ville-Marie et muni d’un compteur d’eau. Sa valeur était de 3 850 000 $ au rôle 2023-2025 et de 4 300 000 $ au rôle 2026-2028. La hausse de 450 000 $ est étalée à raison de 150 000 $ par année, ce qui donne une base d’imposition de 4 000 000 $ en 2026. Elle sera de 4 150 000 $ en 2027 et de 4 300 000 $ en 2028.

La base d’imposition de la taxe scolaire : ancien rôle, 3 850 000 $ × 1,08 = 4 158 000 $; nouveau rôle, 4 300 000 $ × 1,00 = 4 300 000 $; le tiers de la variation de 142 000 $ est de 47 333 $, ce qui donne 4 205 333 $. Après déduction de l’exemption de 25 000 $, 4 180 333 $ × 0,07899 ÷ 100 = 3 302,05 $.

Le taux combiné représente environ 3,03 % de la base d’imposition, et la taxe foncière générale constitue environ 81 % du compte. Au-delà de 900 000 $, chaque dollar de valeur supplémentaire est imposé au taux supérieur; une hausse de l’évaluation frappe donc plus durement un grand immeuble. Le total exclut la tarification volumétrique de l’eau et toute taxe sur les parcs de stationnement.

Comment le propriétaire vous transfère les taxes : lire le bail

La Ville n’intervient pas à cette étape : sa feuille de calcul de la portion non résidentielle d’un compte précise que toute répartition des taxes ou tout ajustement de loyer suit les clauses du bail entre le propriétaire et les locataires. Les modalités commerciales sont celles que vous négociez dans le cadre présenté dans notre aperçu des obligations liées aux baux commerciaux en vertu du Code civil.

Dans un bail net, portez attention aux éléments suivants :

• Définition des « taxes ». S’agit-il uniquement des taxes municipales et scolaires, ou aussi des cotisations spéciales, des taxes d’eau et de stationnement, ainsi que des impôts sur le revenu ou sur le capital du propriétaire? Insistez pour exclure ces derniers.
• Quote-part. Il s’agit habituellement de votre superficie locative divisée par celle de l’immeuble. Vérifiez que le dénominateur correspond à la superficie totale pouvant être louée, pour ne pas payer pour les locaux vacants.
• Année de référence (ou seuil de prise en charge des taxes). Certains baux ne facturent que la hausse par rapport au montant d’une année de référence. Avec 2026 comme année de référence, l’étalement entraîne tout de même des hausses en 2027 et en 2028.
• Estimations et régularisation. Les propriétaires facturent un montant mensuel estimatif et procèdent plus tard à une régularisation. Demandez une date limite de régularisation et le droit de consulter les comptes de taxes.
• Immeubles mixtes. Seule la portion non résidentielle (fondée sur la classe) devrait être répartie entre les locataires commerciaux, et non une part proportionnelle de l’ensemble du compte.
• Frais liés à l’utilisation. Les frais volumétriques d’eau découlant de l’utilisation d’un locataire lui sont souvent facturés directement.
• Remboursements. Si une révision fait baisser les taxes, votre part du remboursement vous revient-elle?

Pour comprendre comment le loyer de base et le loyer additionnel s’additionnent pour former un coût total au pied carré, consultez notre calculateur de loyer commercial à Montréal.

Estimer votre part avant de signer

La formule est simple :

Votre part annuelle des taxes = total des taxes foncières de l’immeuble × (votre superficie locative ÷ superficie locative de l’immeuble)

En reprenant l’exemple illustratif, supposons que l’immeuble compte 40 000 pi² de superficie locative et que vous envisagez de louer 2 500 pi² :

• Votre part : 2 500 ÷ 40 000 = 6,25 %
• Taxes annuelles qui vous sont transférées : 121 368,05 $ × 6,25 % ≈ 7 586 $ par année, soit environ 632 $ par mois
• Au pied carré : 121 368,05 $ ÷ 40 000 ≈ 3,03 $ par pi² par année

Faites ensuite des projections. Dans cet exemple, l’étalement à lui seul ajoute 150 000 $ à la base d’imposition en 2027, puis encore en 2028. Toute cette hausse se situe dans la tranche supérieure à 900 000 $. Aux taux municipaux de 2026 (3,0844 par 100 $ au total pour cette tranche), elle ajoute 150 000 $ × 3,0844 ÷ 100 ≈ 4 627 $ par année pour l’ensemble de l’immeuble (dont environ 289 $ pour votre quote-part de 6,25 %), avant toute variation des taux. La taxe scolaire augmente aussi : le facteur de 1,04 de Montréal pour 2027 fait monter la valeur uniformisée. Faites les calculs à partir des comptes de taxes réels plutôt que d’un simple montant de « taxes au pi² » dans une annonce.

Vérifier l’évaluation et le compte de taxes

Vous n’avez pas besoin de passer par le propriétaire pour obtenir les données de base :

• Le rôle. Les valeurs au rôle et les noms des propriétaires sont accessibles au public dans le rôle d’évaluation en ligne de la Ville. Vous pouvez y trouver la valeur de l’immeuble pour 2026-2028 et celle qu’elle a remplacée.
• Le compte de taxes. Une copie de chaque compte de taxes est accessible en ligne. Vous pouvez faire une recherche par adresse de l’immeuble ou par numéro de compte. Le compte indique la valeur imposable ajustée, la classe et chaque ligne de taxes.
• La portion non résidentielle. Pour un immeuble mixte, la Ville publie une feuille de calcul. Vous appliquez le pourcentage de la classe à chaque taxe calculée au taux non résidentiel (taxe générale, ARTM, dettes des anciennes villes, eau, voirie), puis vous ajoutez le même pourcentage des deux taxes d’arrondissement.

Comparez ces données au relevé de loyer additionnel du propriétaire : surveillez les taxes de l’ensemble de l’immeuble facturées dans un immeuble mixte, un dénominateur qui exclut les locaux vacants et les estimations qui ne font jamais l’objet d’une régularisation.

Contester l’évaluation : délais, frais et rôle du locataire

Le montant des taxes ne peut pas être contesté, mais la valeur au rôle qui sert à le calculer peut l’être. La page de la Ville sur la révision est explicite sur deux points. Toute personne ayant un intérêt (propriétaire, locataire, contribuable) peut déposer une demande de révision administrative. Et le montant des taxes, ou une comparaison avec la valeur évaluée d’un immeuble voisin, ne constitue pas un motif valable.

Délais et frais, en date d’octobre 2026 :

• Lors du dépôt d’un nouveau rôle, l’échéance correspond à la plus tardive de deux dates : avant le 1er mai suivant l’entrée en vigueur du rôle, ou 60 jours après l’envoi de l’avis d’évaluation. Pour le rôle 2026-2028, ce délai est écoulé pour la plupart des propriétés.
• Propriétés de grande valeur. Le délai passe à 120 jours pour une unité évaluée à 3 000 000 $ ou plus, à moins que la municipalité publie le rôle sur son site Web dans les 60 jours suivant son dépôt.
• Modifications en cours de rôle. Après un avis de modification ou un avis de correction, la même règle s’applique (1er mai, ou 60 jours après l’avis).
• Frais (non remboursables). 90 $ pour une valeur jusqu’à 500 000 $, 360 $ jusqu’à 2 000 000 $, 605 $ jusqu’à 5 000 000 $ et 1 215 $ au-delà.
• Après la révision. L’évaluateur répond par écrit. En l’absence d’entente, vous pouvez exercer un recours auprès de la section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec dans les 60 jours.

Les motifs valables comprennent les défauts de l’immeuble, les nuisances, les pertes de loyers, les dépenses élevées et les ventes comparables. Pour un locataire, la voie réaliste consiste habituellement à demander au propriétaire de déposer la demande, puisque c’est lui qui détient les données. Une clause du bail qui oblige le propriétaire à contester sur demande raisonnable et à transférer les remboursements aux locataires se négocie à peu de frais. Les rôles couvrent trois années consécutives (Loi sur la fiscalité municipale, art. 14), et les demandes doivent être déposées avant le 1er mai suivant l’entrée en vigueur d’un rôle (art. 130). La prochaine période complète de dépôt sera donc celle du rôle 2029-2031 : au plus tard le 30 avril 2029 pour la plupart des propriétés.

Questions à poser avant de signer

Posez ces questions au propriétaire ou au courtier :

1. Quel était le total des taxes municipales et scolaires pour 2024, 2025 et 2026, et quelle est la valeur au rôle 2026-2028?
2. L’immeuble est-il entièrement non résidentiel ou mixte? De quelle classe est-il, et comment la portion non résidentielle est-elle répartie?
3. Quel est le dénominateur utilisé pour calculer ma quote-part, et comprend-il les locaux vacants?
4. Comment le montant mensuel estimatif est-il établi, et quand la régularisation de fin d’année est-elle envoyée?
5. Y a-t-il une année de référence ou un plafond sur les hausses de taxes? Comment les étapes de l’étalement de 2027 et de 2028 seront-elles traitées?
6. Le propriétaire a-t-il demandé une révision de la valeur de 2026-2028, et les remboursements seront-ils partagés avec les locataires?
7. La tarification volumétrique de l’eau ou les taxes sur les parcs de stationnement sont-elles comprises dans les « taxes », et comment sont-elles réparties?

Si vous comparez un bail net à une formule tout compris, comparez-les sur une même base. Un prix mensuel tout compris pour un bureau privé ou un poste de travail inclut habituellement les taxes et les frais d’exploitation; il n’y a donc pas de régularisation annuelle, mais vous n’avez pas non plus votre mot à dire sur la façon dont ces coûts sont établis. Notre comparaison des coûts du cotravail et de la location examine ce compromis.

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Sources

• Comment sont calculées les taxes municipales — Ville de Montréal
• Taux de taxes pour 2026 — Ville de Montréal
• Taux de taxation de 2024 (PDF) — Ville de Montréal
• Budget 2026 et PDI 2026-2035 de Montréal — Ville de Montréal
• Comment calculer la portion non résidentielle d'un compte de taxes — Ville de Montréal
• Rôles d'évaluation foncière — Ville de Montréal
• Demander une révision du rôle d'évaluation foncière — Ville de Montréal
• Demander la révision du rôle d'évaluation foncière — Gouvernement du Québec
• Comprendre la taxe scolaire — Comité de gestion de la taxe scolaire de l'île de Montréal
• Loi sur l'instruction publique, RLRQ c. I-13.3, art. 302-303.6 — LégisQuébec
• Loi sur la fiscalité municipale, RLRQ c. F-2.1, art. 14, 130, 253.30, 264 — LégisQuébec
• Trouver la proportion médiane d'un rôle d'évaluation — Gouvernement du Québec