Paysage des bureaux partagés : Tendances et données post-COVID 2025

Résumé analytique

Après la COVID-19, le paysage des bureaux partagés et du coworking s'est transformé de manière spectaculaire. Alors que la pandémie a initialement contraint à un passage massif au télétravail, les bureaux n'ont pas disparu – ils ont plutôt été reconfigurés et réaffectés en fonction des modèles de travail hybride ^[1]. D'ici 2025, les données du secteur montrent une croissance robuste de l'utilisation des espaces de travail flexibles : il existe à l'échelle mondiale environ 42 000 sites de coworking, desservant environ 5,5 à 6 millions d'utilisateurs ^[2]. Les marchés régionaux sont considérables et en expansion (par exemple, le marché du coworking en Amérique du Nord représentait environ 5,67 milliards de dollars US en 2025, celui de l'Europe 7,23 milliards de dollars, celui de l'Asie-Pacifique 14,36 milliards de dollars ; tous devraient à peu près doubler d'ici 2030) ^{[3] [4] [5]}. De nombreux locataires de bureaux traditionnels adoptent les espaces de travail flexibles : de grandes entreprises (comme Amazon, Airbnb et de nombreuses multinationales) louent désormais des étages d'espaces de coworking pour leurs équipes hybrides ^{[6] [7]}.

Les principales conclusions de ce rapport sont les suivantes :

• Le travail hybride comme norme : Les enquêtes montrent une préférence écrasante pour les arrangements hybrides. Par exemple, une étude britannique a révélé que 85 % des employés travaillant actuellement à domicile ont l'intention de partager leur temps entre le domicile et le bureau ^[8]. Cela a entraîné une demande soutenue pour des options de bureaux flexibles, satellites et partagés.
• Croissance du marché : L'offre et l'utilisation des espaces de travail flexibles sont en augmentation. Aux États-Unis, le nombre de sites de coworking est passé d'environ 6 251 fin 2023 à 7 041 au deuxième trimestre 2024 (une augmentation d'environ 7 % d'un trimestre à l'autre) ^{[9] [10]}. À l'échelle mondiale, les analystes prévoient que le nombre d'espaces de coworking atteindra le milieu des 40 000 d'ici 2026 ^[2].
• Adoption par les entreprises : Autrefois dominé par les freelances et les petites startups, le coworking compte désormais de grandes entreprises parmi sa clientèle à la croissance la plus rapide. Les principaux fournisseurs signalent une forte augmentation des revenus tirés des clients d'entreprise. Par exemple, les revenus de WeWork India ont bondi d'environ 22 % en 2025 grâce à un taux d'occupation élevé par les entreprises ^[7]. La société britannique IWG (Regus/Spaces) a vu ses revenus d'espaces de travail gérés augmenter de 26 % au premier semestre 2025 ^[11].
• Refonte des espaces de travail : Les bureaux et les espaces partagés sont repensés pour la santé, la collaboration et la flexibilité. Les mesures comprennent une ventilation améliorée, des technologies sans contact, des plans d'étage adaptables, des protocoles de désinfection et la création de zones communautaires de "tiers-lieu" ^{[12] [13]}. Des équipements tels que des salles de bien-être, des zones de travail extérieures et une gestion de l'espace par capteurs sont courants.
• Défis et adaptation : Le taux d'occupation moyen des bureaux reste inférieur aux niveaux d'avant la pandémie. Par exemple, Workspace Group (Royaume-Uni) a signalé un taux d'occupation d'environ 82 % début 2025 en raison du départ de certains grands locataires ^[14]. Les fournisseurs réagissent en subdivisant les grands étages en unités plus petites (répondant à la demande des PME) ^[15] et en mettant l'accent sur les emplacements de niche et de banlieue.

Dans l'ensemble, l'écosystème de bureaux post-COVID en 2025 est caractérisé par un équilibre hybride, l'innovation et la résilience. Les bureaux ne sont plus la seule option par défaut pour le travail, mais les espaces de travail partagés/flexibles sont devenus une composante indispensable de l'immobilier d'entreprise. Ce rapport examine le contexte historique, les statistiques et tendances actuelles, les études de cas et les perspectives futures, en s'appuyant sur les données de l'industrie, les études universitaires et les analyses d'experts pour cartographier ce paysage en évolution.

Introduction et Contexte

Avant la COVID-19, l'essor du coworking et des espaces de bureaux flexibles était constant. À partir du début des années 2000, les espaces de travail partagés (sous diverses formes : coworking, bureaux équipés, suites exécutives) se sont développés en réponse à la demande d'agilité et de communauté ^[16]. En 2019, de grandes entreprises (WeWork, Regus/IWG, Industrious, etc.) avaient développé des milliers de sites. Ces espaces offraient des "environnements de travail dynamiques" avec des commodités et des opportunités de réseautage ^[17]. Ils étaient associés à l'innovation, au partage des connaissances et aux objectifs de durabilité ^[17].

Début 2020, la pandémie de COVID-19 a brusquement perturbé la vie de bureau dans le monde entier. Les gouvernements ont imposé des confinements et la distanciation sociale, et les entreprises ont mis en place des politiques de télétravail massives. En 2020, par exemple, la proportion de travailleurs britanniques ayant déjà télétravaillé est passée d'environ 27 % à 37 % ^[18]. Dans de nombreuses industries, les bureaux se sont presque entièrement vidés, les employés travaillant depuis des bureaux improvisés à domicile ^[19]. Les outils numériques (visioconférence, collaboration en nuage) ont permis la continuité, mais ont également révélé des limites : seulement environ 37 % des emplois américains sont considérés comme entièrement adaptés au télétravail ^[20].

Cette expérience forcée a soulevé des questions fondamentales sur le rôle futur du bureau. La recherche universitaire suggère que les lieux de travail "ne disparaîtront pas", mais que leur utilisation et leur conception doivent évoluer ^[1]. Employeurs et employés ont réévalué l'équilibre vie professionnelle-vie privée, la sécurité au travail et la productivité. Si de nombreux travailleurs ont apprécié la flexibilité du travail à domicile, d'autres ont cité des inconvénients (isolement, installations domestiques inadéquates) ^[19]. Un consensus croissant est apparu selon lequel le travail hybride – un mélange de jours à distance et en personne – deviendrait probablement le modèle dominant.

De ce contexte est né un nouveau paradigme : les bureaux et les espaces de travail partagés deviendraient des centres de collaboration, de culture et de travail spécialisé bénéficiant de l'interaction en face à face, tandis que les tâches individuelles pourraient être effectuées à distance. Les espaces de travail flexibles, qui comprennent le coworking, les bureaux satellites et les suites gérées, ont été reconnus comme des composantes clés de ce paradigme hybride. Ils permettent aux entreprises de réduire leurs surfaces louées à long terme tout en offrant des centres physiques pour les équipes. Ils offrent également aux individus et aux petites entreprises un choix d'emplacement et de commodités.

Ce rapport fournit une analyse approfondie du paysage des bureaux partagés post-COVID en 2025. Il couvre l'évolution historique jusqu'à la pandémie, les changements survenus pendant la COVID, et l'état actuel du travail hybride et des bureaux flexibles. Nous examinons les données du marché et les projections de croissance, les perspectives organisationnelles et des employés, les tendances en matière de conception et de technologie, ainsi que des études de cas de grands fournisseurs et d'utilisateurs d'entreprise. Dans la mesure du possible, toutes les affirmations sont étayées par des données et des citations. La discussion se conclut par les implications pour l'avenir du travail et de la stratégie d'espace de travail.

1. La Révolution du Travail Hybride

Le changement sismique dans la culture du travail est l'adoption généralisée du travail hybride. Après la pandémie, la plupart des organisations ont adopté des politiques flexibles équilibrant le travail à distance et sur site. Les enquêtes montrent constamment que les travailleurs préfèrent fortement les modèles hybrides aux mandats de bureau à temps plein. Par exemple, une enquête officielle britannique de 2021 a révélé que 85 % des employés travaillant actuellement à domicile souhaitaient un partage hybride entre le domicile et le bureau à l'avenir ^[8]. De même, une étude mondiale de 2024 a rapporté que le travail hybride est désormais le mode préféré dans de nombreux pays. Ces préférences reflètent la valeur accordée à l'équilibre vie professionnelle-vie privée, à la réduction des contraintes de déplacement et à l'autonomie ^[8].

Le travail hybride a de profondes implications pour les espaces de bureaux et les espaces de travail partagés. Les entreprises constatent que les modèles entièrement à distance peuvent nuire à l'innovation, à la culture et à la collaboration, tandis que les modèles entièrement au bureau ne correspondent plus aux attentes des employés. Le compromis – quelques jours au bureau, quelques jours à la maison – signifie que les lieux de travail doivent être repensés pour la flexibilité. Les organisations expérimentent : certaines organisent des "journées de collaboration" où les équipes se réunissent en personne, et d'autres jours sont facultatifs. Les modèles de présence au bureau ont changé ; par exemple, les opérateurs de coworking notent une "occupation fluctuante" en particulier les lundis et vendredis dans les entreprises adoptant le modèle hybride ^[21].

Le modèle hybride favorise également l'essor des bureaux satellites et locaux. Plutôt que de passer des heures à se déplacer en centre-ville, de nombreux travailleurs recherchent des espaces locaux ou de banlieue les jours de présence au bureau. En partie, cela reflète un mini "exode urbain" : les professionnels vivant en dehors des centres-villes souhaitent désormais des bureaux près de chez eux. Des sources industrielles rapportent que la moitié des entreprises britanniques (et des proportions similaires à l'échelle mondiale) ont ouvert des bureaux de coworking ou des bureaux satellites dans des zones suburbaines ou régionales ^[22]. Ces centres locaux servent de "tiers-lieu" en dehors du domicile et du siège social, offrant des opportunités de communauté et de collaboration plus proches des quartiers des employés.

2. Croissance et Segmentation du Marché

En 2025, le marché des espaces de travail flexibles est substantiel et en pleine expansion. Les analystes le décomposent par type et par région. Les segments clés comprennent : les espaces de coworking en flex office/partagés, les bureaux privés dédiés au sein des centres de coworking, les suites gérées/bureaux exécutifs, les salles de réunion et les bureaux virtuels/équipés. Les grands opérateurs (Technology Freight, IWG/Regus, WeWork, Mindspace, Industrious, etc.) coexistent avec de nombreux acteurs locaux et fournisseurs de niche.

Taille du marché mondial : Selon des études de marché récentes, le marché mondial du coworking et des espaces flexibles est évalué à plusieurs dizaines de milliards de dollars US. Par exemple, une analyse projette le marché du coworking en Europe à 7,23 milliards de dollars US en 2025, passant à 11,84 milliards de dollars d'ici 2030 (TCAC d'environ 10,4 %) ^[4]. En Amérique du Nord, le coworking seul représentait environ 5,67 milliards de dollars en 2025, et devrait atteindre 9,56 milliards de dollars d'ici 2030 (TCAC d'environ 11 %) ^[3]. Le coworking en Asie-Pacifique est encore plus important (reflétant l'échelle de la Chine/Inde) : environ 14,36 milliards de dollars en 2025, passant à 25,89 milliards de dollars d'ici 2030 (TCAC d'environ 12,5 %) ^[5]. Ce sont des estimations conservatrices axées sur le coworking ; des catégories plus larges de bureaux flexibles (y compris les bureaux équipés, les modèles de franchise, etc.) ajouteraient une valeur supplémentaire.

Le tableau 1 résume les chiffres clés de la taille du marché par région (sources multiples).

Tableau 1. Taille du marché du coworking/espaces de travail flexibles par région (projections 2025 vs. 2030). Sources : Mordor Intelligence, Optix, etc.

Dans toutes les régions, la croissance est tirée par des forces similaires : l'essor du travail hybride, l'intérêt des entreprises pour des stratégies immobilières "légères en actifs" et l'augmentation de l'activité des startups/PME. Par exemple, les analystes européens notent que les espaces de travail flexibles représentent désormais environ 2,5 % du parc de bureaux (et environ 10 % sur les marchés matures comme Londres) ^[23]. Les États-Unis et l'Asie connaissent des tendances à la hausse comparables, avec une confluence de croissance dans les secteurs de l'IT/technologie, de l'entrepreneuriat et de la décentralisation des entreprises.

Marché américain (données récentes) : Les observateurs de l'industrie fournissent des données granulaires. Aux États-Unis, le nombre de sites de coworking actifs continue d'augmenter. Coworking Café rapporte que les espaces de coworking américains ont augmenté de 6 % au T1 2024 par rapport au T4 2023 (ajoutant 346 sites pour atteindre un total de 6 597) ^[9]. Au T2 2024, l'offre a augmenté de 7 % supplémentaires (ajoutant 444 espaces pour dépasser la barre des 7 000) ^[10]. Le tableau 2 illustre cette expansion rapide de l'inventaire de coworking. Ces tendances suggèrent une demande persistante en 2024 et 2025 malgré les défis généraux du marché des bureaux.

Tableau 2. Croissance du nombre d'espaces de coworking aux États-Unis (trimestriel). Source : Rapports de l'industrie CoworkingCafé.

Opérateurs et Modèles : L'industrie est segmentée par type d'opérateur :

• Grands réseaux : Des entreprises comme IWG/Regus, WeWork, Servcorp et des plateformes émergentes exploitent des centaines de centres. IWG (Regus/Spaces) a enregistré une croissance de 26 % de son chiffre d'affaires dans les segments gérés et franchisés au S1 2025 ^[11], reflétant une forte activité. WeWork (post-faillite) continue de s'étendre de manière sélective.
• Chaînes locales/régionales : Des dizaines de marques de coworking locales (par exemple, Industrious, les anciens sites Knotel, Mindspace, etc.) s'adressent à des villes ou des secteurs clés.
• Franchise et partenariats : De nombreux opérateurs franchisent ou proposent désormais des espaces en marque blanche (dans le cadre du « Global Network » de WeWork ou avec des partenaires locaux). Par exemple, en 2024, WeWork s'est associé pour ajouter plus de 75 nouveaux sites en Amérique du Nord sous diverses marques de coworking ^[24].
• Espaces de niche et hybrides : Certains espaces ciblent des industries spécifiques ou des usages hybrides (par exemple, des incubateurs technologiques offrant des laboratoires, des studios créatifs, des espaces de travail axés sur le bien-être, ou des configurations combinant colocation/coworking).

Taux d'occupation et d'utilisation : Le taux d'occupation moyen des centres de coworking a généralement retrouvé des niveaux élevés d'ici 2025. De nombreux marchés matures signalent des taux d'utilisation saisonniers de 75 à 85 %. Par exemple, une enquête sectorielle a révélé que les taux d'occupation du coworking européen étaient en moyenne de 80 à 85 %, dépassant l'utilisation des bureaux traditionnels ^[25]. Cependant, il existe de grandes variations : les centres ultra-urbains ont encore des espaces sous-utilisés, tandis que les pôles suburbains ou spécialisés peuvent être à pleine capacité ou la dépasser. Notamment, les espaces de travail flexibles de Londres ont vu leur taux d'occupation chuter (à environ 73 % au S1 2025 ^[26]) en raison des modèles hybrides, mais les petites unités prospèrent (voir l'étude de cas ci-dessous).

3. Impact de la pandémie de COVID-19

L'impact de la COVID-19 sur la dynamique des bureaux a été profond et rapide. Début 2020, la plupart des entreprises sont passées au télétravail à temps plein presque du jour au lendemain ^[27]. Cela a entraîné une chute vertigineuse du taux d'occupation des bureaux et des revenus pour les propriétaires. De nombreuses entreprises ont suspendu l'expansion de leurs bureaux ou ont même réduit leur empreinte physique. Dans le secteur des bureaux partagés, l'effet immédiat a été mitigé : certains opérateurs ont fermé des sites en raison des confinements et des problèmes de trésorerie (WeWork a notamment déposé le bilan en 2023), tandis que d'autres se sont adaptés pour soutenir les télétravailleurs en proposant des pass journaliers ou des services virtuels.

Les effets clés de la COVID ont été :

• Accélération de l'adoption numérique : Des outils comme Zoom, Teams et Slack sont devenus omniprésents, prouvant que de nombreux emplois pouvaient être effectués à distance ^[28]. Un rapport mondial de McKinsey a noté que la productivité s'était maintenue ou même améliorée dans de nombreux postes de cols blancs pendant le télétravail (contrairement aux craintes pré-pandémiques).
• Réévaluation des dépenses de bureau : Les entreprises ont examiné attentivement les coûts de bureau. Un grand pourcentage d'entreprises a autorisé des politiques de télétravail à long terme ; par exemple, 24 % des entreprises britanniques en 2021 ont annoncé qu'elles augmenteraient de manière permanente le travail à domicile ^[29]. De nombreuses entreprises ont vu un potentiel d'économies significatif en réduisant les subventions aux déplacements, en modifiant les stratégies immobilières ou en négociant des baux flexibles.
• Changement des préférences des employés : Les enquêtes ont montré que les employés accordaient une grande importance à la flexibilité. L'étude de l'ONS UK a résumé que 85 % des télétravailleurs souhaitaient un modèle hybride à long terme ^[8], et d'autres sondages ont trouvé des pourcentages similaires à l'échelle mondiale. L'équilibre entre vie professionnelle et vie privée et l'autonomie sont devenus des priorités majeures.
• Déclin à court terme du coworking : Initialement, les espaces partagés ont souffert – les locations ont chuté début 2020, les confinements empêchant les gens d'aller au bureau. Certains fournisseurs de coworking ont fermé des centres non rentables ou retardé des expansions.

Cependant, la pandémie a également créé des opportunités pour l'industrie des bureaux partagés :

• Redécouverte du travail en personne : À mesure que les restrictions ont été levées, de nombreux travailleurs ont « retrouvé la routine » de la vie de bureau ^[30]. Après une longue période d'isolement, la demande d'environnements collaboratifs a augmenté. Les espaces de coworking ont redéfini leur valeur comme des alternatives sûres et riches en communauté au bureau à domicile.
• Demande de pôles locaux : Certains télétravailleurs, fatigués du travail purement à domicile, ont cherché des alternatives plus proches de chez eux. Même pendant la pandémie, des coworkings de niche ont ouvert dans des zones suburbaines ou ont transformé de petits commerces en espaces de coworking.
• Attrait des baux flexibles : L'incertitude économique a rendu les baux à long terme risqués. Davantage d'entreprises sont devenues ouvertes aux baux à la consommation et à court terme – le modèle économique de base du coworking et des bureaux équipés. Les entreprises de toutes tailles (des startups aux grandes entreprises) ont trouvé un intérêt aux baux flexibles pour gérer des effectifs incertains.

Fin 2020 et en 2021, les modèles hybrides ont commencé à s'ancrer. Les employeurs ont débattu de la fréquence à laquelle exiger une présence au bureau. Beaucoup ont adopté des « jours d'ancrage » (jours spécifiques où les équipes se réunissent) et ont maintenu le reste du temps propice au télétravail. Les managers ont prédit des changements permanents : 63 % des emplois américains ne peuvent pas être entièrement à distance ^[20], forçant des industries comme la fabrication, la santé et le commerce de détail à maintenir des installations physiques. Pour les secteurs à forte intensité de bureaux, le télétravail est resté à temps partiel. Ces dynamiques ont préparé le terrain pour le paysage actuel de 2025 : les bureaux et les espaces partagés sont utilisés stratégiquement pour une valeur maximale, plutôt que comme lieux de travail quotidiens par défaut.

4. État actuel des bureaux partagés (2025)

4.1. Adoption par les entreprises et utilisation par les grandes entreprises

L'un des changements les plus importants post-COVID est l'adoption croissante du coworking par le secteur des entreprises. Avant 2020, le coworking était principalement le domaine des freelances, des petites entreprises et des startups. D'ici 2025, cependant, les grandes entreprises sont devenues le segment de clientèle à la croissance la plus rapide. De nombreuses grandes entreprises louent désormais des espaces de coworking pour leur personnel hybride, appréciant la flexibilité, les commodités et l'engagement moindre par rapport aux baux traditionnels ^{[6] [7]}. Par exemple, Airbnb et Amazon (toutes deux du Fortune 500) sont connues pour louer des étages entiers de centres de coworking externes pour leurs équipes ^[6]. En Inde, les multinationales sont un moteur clé de la croissance de WeWork India, car les entreprises mondiales s'étendent en Inde et utilisent des bureaux flexibles pour soutenir de nouvelles équipes ^[7].

Cette tendance est corroborée par les données de l'industrie. Les résultats du T3 2025 de WeWork India (ses premiers en tant que société cotée en bourse) ont montré une augmentation de 22,4 % des revenus grâce à un taux d'occupation élevé par de grands clients d'entreprise ^[7]. De même, IWG / Regus a lancé des programmes ciblant les entreprises (par exemple, des « accords d'entreprise » mondiaux). Au Royaume-Uni, les assureurs, les entreprises technologiques et les sociétés financières proposent à leurs employés des abonnements au coworking. Les entreprises créent également des « ailes flexibles » de leur propre immobilier : de nombreuses entreprises mondiales incluent des partenariats avec des fournisseurs d'espaces flexibles dans leur stratégie immobilière.

Il est à noter que, même dans une économie volatile, l'intérêt des investisseurs pour les bureaux flexibles reste fort. En octobre 2025, l'introduction en bourse de WeWork India a été entièrement souscrite en quelques jours ^[31], portée par les paris institutionnels sur le boom du coworking en Inde. Bien que l'intérêt des particuliers ait été tiède, la demande institutionnelle (souscription de 1,79 fois) souligne la confiance du secteur financier dans la trajectoire de croissance du secteur. Malgré les préoccupations concernant les marges d'exploitation et les coûts de location élevés, des précédents comme cette introduction en bourse mettent en évidence la valeur à long terme perçue des espaces de travail partagés.

Les données reflètent ces tendances d'entreprise : JLL et d'autres consultants immobiliers prévoient que d'ici 2030, environ 30 % des espaces de bureaux dans le monde pourraient être sous des baux flexibles (contre 8 à 10 % avant la pandémie). Dans les plus grandes villes d'Europe, la pénétration des bureaux flexibles est déjà à deux chiffres. Il est important de noter que de nombreuses entreprises intègrent un mélange : un siège social plus petit et un réseau de sites de coworking/satellites. La flexibilité permet d'augmenter ou de réduire rapidement les effectifs et de gérer la distribution géographique (par exemple, se préparer à une expansion régionale sans s'engager sur un bail fixe).

4.2. Espace physique et commodités

Les bureaux partagés en 2025 sont conçus différemment de leurs homologues pré-pandémiques. La santé, la technologie et les tendances en matière de commodités sont devenues centrales :

• Santé et sécurité : Les bureaux post-COVID privilégient le bien-être. Une ventilation/filtration CVC améliorée, l'entrée sans contact et la réservation de salles de réunion, des protocoles de nettoyage visibles et de nombreuses stations de désinfection des mains sont désormais la norme ^[12]. Certains espaces intègrent des terrasses de travail extérieures pendant la journée ou une conception biophilique pour l'air frais et la lumière naturelle. Les meubles et les finitions sont choisis pour leur facilité de nettoyage ; par exemple, de nombreux centres utilisent du verre ou des surfaces faciles à désinfecter.
• Aménagements flexibles : Les plans d'étage sont de plus en plus modulaires. Les cubicles fixes ont cédé la place à des meubles reconfigurables et à des cloisons mobiles. Des cellules de différentes tailles (cabines silencieuses, pods d'équipe, tables de coworking ouvertes) permettent aux équipes de choisir leur environnement chaque jour. Un grand fournisseur britannique (Workspace) subdivise même des étages plus grands en unités plus petites pour répondre à la demande (meilleure croissance dans les bureaux de moins de 1 000 pieds carrés) ^[15]. Une telle modularité facilite également la conformité à toute future directive sanitaire (par exemple, la distanciation temporaire).
• Intégration technologique : L'infrastructure numérique et les outils d'IA soutiennent de manière omniprésente les espaces de travail partagés. Les applications de coworking permettent aux membres de réserver des bureaux, de signaler des problèmes et de réseauter numériquement. Des capteurs d'occupation intelligents suivent l'utilisation des installations pour optimiser les plannings de nettoyage et la consommation d'énergie. De nombreux espaces utilisent des chatbots IA pour la gestion des visiteurs ou la promotion d'événements. Une connectivité de haute qualité et à haut débit est supposée ; les enquêtes montrent que les travailleurs modernes exigent un Wi-Fi plus rapide et une AV transparente pour les réunions hybrides ^[32].
• Hospitalité et communauté : La frontière entre le bureau et l'hôtel/l'école s'estompe. Des « community managers » ou hôtes dédiés accueillent les membres, organisent des événements (professionnels et sociaux) et gèrent les commodités. Au-delà des cafés, les espaces communs comprennent souvent des salons, des salles parents-enfants, des salles de jeux ou de sieste, et des espaces de fitness ou de méditation ^[33]. Le bien-être est important : de nombreux opérateurs de coworking proposent des cours de yoga gratuits, des ateliers de bien-être ou des journées de santé mentale. Cet esprit d'hospitalité a été crédité de stimuler la communauté et de motiver les utilisateurs. Les enquêtes montrent qu'une forte majorité de coworkers se sentent plus engagés et productifs dans ces environnements axés sur la communauté (par exemple, un rapport de l'industrie a cité que 84 % des coworkers se sentaient plus motivés dans de tels espaces ^[33]).
• Durabilité : Les préoccupations environnementales sont pleinement intégrées. Les bureaux partagés obtiennent souvent des « points » ESG en obtenant des certifications de bâtiments verts (LEED, BREEAM, WELL) ou en installant un éclairage LED économe en énergie, des panneaux solaires et des programmes de recyclage. De nombreux espaces mettent en avant l'utilisation de matériaux locaux, le stockage de vélos et des caractéristiques de bien-être pour attirer les membres soucieux de l'environnement. Selon les données de l'industrie, plus de 60 % des espaces de coworking avaient mis en œuvre des initiatives de durabilité d'ici 2024 ^[34].

En résumé, la conception physique et culturelle des bureaux partagés s'est orientée vers un mélange de bureau professionnel, d'hospitalité et de centre de bien-être. Cette approche holistique contribue à justifier la prime de prix des espaces flexibles et répond aux priorités des travailleurs post-pandémiques.

4.3. Tendances du coworking et des bureaux flexibles

Plusieurs tendances importantes ont façonné le secteur des espaces de travail flexibles d'ici 2025 :

• Pôles suburbains et satellites : Comme indiqué, de nombreux fournisseurs ciblent désormais les banlieues et les petites villes. Ces emplacements offrent une proximité avec le domicile pour de nombreux travailleurs. Ils s'associent souvent à des entreprises locales pour créer des écosystèmes de soutien de « quartier ». Cela reflète la dynamique hybride plus large : les employés peuvent faire un court trajet vers un satellite, au lieu de longs trajets quotidiens.
• Espaces de niche et thématiques : Le coworking générique cède la place à des offres spécialisées. Des exemples incluent des pôles d'innovation axés sur la technologie avec des laboratoires de développement, des studios d'art créatifs avec des équipements spécialisés, des studios de bien-être qui servent également de coworking (avec des salles de sport ou des spas), et des communautés de coworking+coliving. Ces espaces de niche attirent des communautés spécifiques (par exemple, des chercheurs en biotechnologie, des architectes ou des nomades numériques) qui apprécient les ressources spécialisées et les pairs partageant les mêmes idées. Cette tendance à la personnalisation de l'espace de travail est évidente à l'échelle de l'industrie, car les opérateurs cherchent à se différencier et à renforcer la fidélité des membres.
• Tarification et modèles : Les structures tarifaires restent diverses : pass horaires/journaliers, abonnements mensuels/bureaux dédiés, baux de bureaux privés et plans d'entreprise. Depuis la pandémie, certains opérateurs ont introduit une « adaptabilité d'adhésion » – permettant aux membres de suspendre ou de modifier leurs plans sans pénalités strictes. De plus, certains proposent des politiques de congés de maladie indemnisés ou des kits de désinfection laminés en tant qu'options supplémentaires, reflétant des préoccupations changeantes. En ce qui concerne les prix, les marchés sont généralement stables ; certains marchés urbains denses n'ont connu que des ajustements de loyer mineurs en 2024 ^[35]. Cependant, la concurrence et les valeurs ajoutées sont intenses : dans certaines villes, le coworking est désormais moins cher que les équivalents de baux conventionnels si l'on tient compte de la flexibilité.
• Service axé sur la technologie : De nombreux nouveaux services reposent sur les données et l'IA. Par exemple, des algorithmes prédictifs suggèrent des réservations de bureaux ou de salles de réunion basées sur les schémas d'utilisation, visant à améliorer l'utilisation de l'espace. La reconnaissance faciale ou les « clés » de smartphone simplifient l'accès sécurisé. Les solutions de bureau virtuel (gestion du courrier, réception à distance) se sont développées, s'adressant aux entrepreneurs ayant besoin d'une adresse commerciale sans occupation physique.
• Intégration avec la technologie d'entreprise : Les grands opérateurs s'associent à des plateformes de RH et de gestion d'espace de travail. Par exemple, les entreprises peuvent désormais offrir des adhésions au coworking via des portails d'entreprise, ou intégrer la disponibilité des espaces dans les intranets internes. Cette intégration technologique transparente facilite l'utilisation du coworking par les employés dans le cadre de leur boîte à outils de bureau standard.

Point de données : Selon une analyse récente, 46 % des opérateurs de coworking ont déclaré être rentables en 2023 (en hausse par rapport aux années précédentes), avec une marge bénéficiaire moyenne d'environ 19,7 % ^[36]. Les installations les plus performantes ont tendance à avoir entre 4 et 6 ans et à compter entre 100 et 249 membres, souvent parce qu'elles ont fait évoluer leurs modèles commerciaux (par exemple, en se concentrant sur les bureaux privés). Ces chiffres suggèrent que le secteur passe d'un mode de survie à une compétitivité mature.

5. Études de cas et exemples concrets

Pour illustrer les tendances ci-dessus, nous examinons plusieurs exemples concrets tirés de rapports de l'industrie et d'actualités.

5.1. WeWork – Restructuration et orientation

WeWork, autrefois l'emblème du boom du coworking, a subi une restructuration majeure en 2024. L'entreprise est sortie du chapitre 11 de la loi sur les faillites à la mi-2024 après avoir renégocié ou résilié des baux (selon les rapports, 190 renégociés, 170 fermés) ^[37]. Sous une nouvelle direction, WeWork se recentre sur les marchés clés et la rentabilité. La réduction des sites excédentaires signifie que l'empreinte de WeWork en 2025 est plus légère mais plus stable. Bien que nous manquions de résultats publics précis pour 2025, les tendances sont claires : WeWork met l'accent sur les clients d'entreprise et les emplacements Premium, et collabore via des réseaux de franchise pour étendre sa présence sans dépenses d'investissement.

Aperçu : L'expérience de WeWork souligne que tous les modèles de coworking n'étaient pas également durables pendant la COVID. D'ici 2025, les opérateurs survivants (WeWork, IWG, Industrious, etc.) démontrent une utilisation disciplinée du capital et répondent à une demande stable (par exemple, des équipes à long terme, pas seulement des freelances de passage). En revanche, de nombreuses petites entreprises de coworking ou régionales ont soit fermé, soit été absorbées.

5.2. Workspace Group (Londres) – Réduction et adaptation

5.2. Workspace Group (Londres) – Réduction et Adaptation

Workspace Group est une fiducie de placement immobilier (REIT) majeure au Royaume-Uni, spécialisée dans les bureaux flexibles à Londres et dans le sud-est de l'Angleterre. Fin 2024 et en 2025, Workspace a ajusté sa stratégie pour répondre aux nouveaux modèles de demande. Le rapport de Reuters (novembre 2024) sur Workspace note que la demande a augmenté pour les bureaux plus petits, les incitant à « subdiviser les étages plus grands » en unités de moins de 1 000 pieds carrés ^[38]. En effet, les unités de moins de 1 000 pieds carrés – représentant environ un tiers du portefeuille de Workspace – ont connu une croissance des loyers de 3 % fin 2024 ^[15].

Cependant, Workspace a également signalé une légère baisse du taux d'occupation. Au T1 2025, l'occupation a légèrement diminué pour atteindre 82,2 % en raison du départ de certains grands locataires ^[14]. Ils s'attendent à une nouvelle baisse au T2 avec le départ d'un autre client majeur. En réponse, Workspace a vendu des sites sous-performants et a investi dans des rénovations (par exemple, à Vox Studios et Leather Market) pour améliorer l'attrait ^[14]. Ces modernisations « à faible coût en capital » (comme des espaces communs améliorés et des fonctionnalités liées à la santé) visent à retenir une large base de locataires PME (entreprises de fintech, consultants, et même des startups d'IA créatives) ^[39].

À retenir : Le cas de Workspace montre que la flexibilité ne signifie pas l'immunité : même les fournisseurs d'espaces connaissent un roulement de leurs grands comptes. Pourtant, en ciblant les segments en croissance (petits espaces, améliorations de niche) et en réduisant les pertes, ils visent une reprise stable. Cela reflète un schéma général : subdiviser l'espace et se concentrer sur la communauté peut compenser la perte de quelques grands contrats.

5.3. WeWork India – Croissance Explosive

En Inde, le secteur des espaces de travail flexibles a connu un essor fulgurant. WeWork India (détenue majoritairement par Embassy Group) est entrée en bourse fin 2025. Ses résultats du T3 2025 (les premiers en tant que société cotée) ont été remarquables : un chiffre d'affaires de 5,75 milliards de roupies (≈65,4 millions de dollars), en hausse de 22,4 % d'une année sur l'autre ^[7]. Cette croissance a été attribuée à un taux d'occupation élevé de la part de grands clients d'entreprise. L'entreprise exploite 70 centres avec environ 114 500 bureaux répartis dans 8 villes.

Fait intéressant, le bénéfice net de WeWork India a diminué en raison de l'absence d'un avantage fiscal ponctuel, mais la performance de l'activité sous-jacente était solide. Le rapport note que les concurrents (Smartworks, IndiQube, Awfis) constatent également une demande robuste, tirée par l'expansion de multinationales mondiales en Inde. Les viviers de talents de haute qualité et rentables en Inde rendent attractif pour les entreprises d'héberger leurs équipes dans des bureaux flexibles plutôt que de construire immédiatement des sites sur mesure ^[40].

Parallèlement, l'introduction en bourse de WeWork India, d'un montant de 338 millions de dollars, a été entièrement souscrite en octobre 2025 ^[31]. Les investisseurs institutionnels ont investi avec enthousiasme malgré des valorisations élevées (près d'un milliard de dollars de capitalisation boursière post-IPO), reflétant la confiance dans la trajectoire du coworking en Inde. Le succès de l'introduction en bourse – menée par les institutions (souscription de 1,79 fois) – souligne la conviction des investisseurs que les bureaux flexibles constituent un marché durable, même dans les économies émergentes.

Leçon : Dans les économies à croissance rapide, les espaces de travail flexibles sont devenus fondamentaux pour le développement des entreprises. Le cas de l'Inde suggère que là où le développement de bureaux est en retard par rapport à la demande, le coworking peut combler le fossé. Il démontre également comment les opérateurs flexibles peuvent capitaliser sur la demande des entreprises — une tendance également visible sur d'autres marchés asiatiques (par exemple, les accords de coworking à Singapour, Manille, etc.).

5.4. Programmes et Affiliations Corporatifs

Au-delà des entreprises de coworking dédiées, de nombreux propriétaires immobiliers et entreprises traditionnels créent des offres hybrides. Par exemple, des propriétaires commerciaux comme Brookfield et des plateformes numériques (comme LiquidSpace, Industrious, etc.) proposent des baux à court terme. Concept de vente au détail : certains centres commerciaux et hôtels ont ajouté des étages de coworking pour diversifier leurs revenus. De grandes entreprises technologiques créent des « campus d'innovation » internes avec des caractéristiques de coworking.

Ces initiatives sont plus difficiles à quantifier avec des données publiques, mais elles illustrent la tendance : la distinction entre « immeuble de bureaux » et « fournisseur d'espaces de travail » s'estompe. Certains gouvernements municipaux offrent même des incitations pour les pôles de travail flexibles afin de réduire la congestion des transports et de soutenir les startups (par exemple, coworking subventionné en Corée du Sud, fonds de coworking de Singapour).

6. Analyse des Données et Preuves

Cette section synthétise les principales conclusions quantitatives :

• Occupation et Utilisation : Les données des opérateurs et des traqueurs immobiliers indiquent que les taux d'occupation du coworking en 2025 varient souvent entre 70 et 85 % de la capacité. Par exemple, l'analyse de Flexas (2025) souligne un taux d'utilisation élevé car les espaces ont tendance à être optimisés pour la performance : les espaces « les plus performants » fonctionnent près de leur capacité, se concentrant souvent sur les bureaux privés ^[36].
• Démographie des Utilisateurs : Les équipes d'entreprise constituent désormais une part croissante des utilisateurs. Des enquêtes (par exemple GCUC Global 2022) ont montré qu'en 2024, environ 50 % des clients du coworking étaient des petites et moyennes entreprises ou des membres d'entreprise, contre environ 30 % avant la pandémie. L'utilisation par les freelances/solos, bien qu'encore importante, représente un pourcentage plus faible que dans les années 2010. Ce changement est confirmé par la croissance de la taille moyenne des groupes de réservation et la prévalence des plans d'adhésion d'entreprise.
• Pénétration du Marché : La part des bureaux flexibles dans le stock total de bureaux est en augmentation. En Europe, des villes leaders comme Londres ou Paris ont 8 à 10 % de leurs bureaux en espaces flexibles ^[23]. Aux États-Unis, des marchés comme San Francisco et New York sont estimés à 10-15 %. Marchés émergents (par exemple, Singapour avec environ 30 % du stock de bureaux construits étant des PME/sans statut). La statistique principale citée (JLL) projette 30 % à l'échelle mondiale d'ici 2030, et les données de 2025 suggèrent que le monde est sur la bonne voie pour atteindre cet objectif.
• Tendances des Prix : Les données indiquent que les prix du coworking se sont stabilisés ou ont légèrement augmenté en 2024-2025. CoworkingCafe a rapporté des tarifs médians mensuels pour un bureau dédié d'environ 400 à 450 $ dans les principales métropoles américaines au T2 2024, avec des loyers stables ou en légère hausse ^[35]. Les loyers des salles de réunion à l'heure et des bureaux privés se sont également maintenus à des niveaux proches de ceux ajustés de 2019. Dans certaines villes de deuxième rang, les prix ont augmenté car la demande a dépassé l'offre. Les opérateurs sont prudents avec les prix, car le prix était un point sensible lors des précédents pics ; beaucoup préfèrent la croissance de l'occupation aux augmentations de tarifs.
• Performance Financière : Les chiffres publics sont rares, mais les données disponibles sont encourageantes. IWG (Regus) a enregistré une croissance de 6 % de son bénéfice au S1 et a réaffirmé ses prévisions annuelles ^{[11] [41]}. Les chaînes de coworking basées aux États-Unis (Industrious, etc.) ont fait état de réservations record. Alors que le financement en capital-risque dans le coworking a chuté après 2019, la rentabilité des survivants est forte. CoworkingCafe note qu'environ 46 % des espaces étaient rentables en 2023 (contre environ 27 % en 2018) ^[36], ce qui implique un marché plus sain.

Collectivement, les données montrent un secteur des bureaux partagés qui est en croissance et en maturation, et non pas simplement en phase de récupération. Les taux d'utilisation sont élevés, l'offre continue d'augmenter et l'adoption par les entreprises élargit la base de clientèle.

7. Discussion : Implications et Orientations Futures

Les tendances observées ont plusieurs implications pour les parties prenantes :

• Pour les Entreprises : Une planification détaillée des portefeuilles de bureaux est nécessaire. De nombreuses entreprises peuvent réduire leur empreinte de bureaux fixes en intégrant des espaces flexibles et des jours de télétravail. Cela peut améliorer l'agilité (montée/descente en puissance rapide) et la satisfaction des employés. Cependant, les entreprises doivent également gérer l'intégration, la construction de la culture et la performance dans un environnement distribué. Certaines utilisent des analyses (par exemple, données d'accès par badge, enquêtes) pour optimiser leurs politiques hybrides. Il est important de noter que les entreprises peuvent trouver des avantages en termes de coûts : ne payer que pour les bureaux utilisés à la demande.
• Pour les Propriétaires Immobiliers : Les propriétaires immobiliers traditionnels sont confrontés à une pression continue sur les baux de longue durée pour de grands espaces. Ils peuvent réorienter certaines propriétés vers le coworking ou des baux flexibles. Les coentreprises avec des opérateurs ou la création de leur propre marque flexible sont des stratégies courantes. La reprise du trafic pendulaire reste incertaine ; ainsi, les concepts de bureaux de banlieue ou de « troisième voie » peuvent aider à stabiliser la demande pour leurs immeubles.
• Pour les Opérateurs : La différenciation est cruciale. Les opérateurs qui se concentrent sur la création de communautés, la technologie et les niches spécialisées gagneront des parts de marché. Maintenir un taux d'occupation élevé les jours clés (par exemple, en milieu de semaine) est essentiel à la santé financière. Développer verticalement (par exemple, en ajoutant des services virtuels, des camps de formation ou des laboratoires d'innovation d'entreprise) peut diversifier les revenus. De nombreux opérateurs investissent également dans des certifications et des accréditations de bien-être, ce qui attire les locataires soucieux de leur santé.
• Pour les Employés : Les travailleurs bénéficient généralement d'un plus grand choix. L'accès à des bureaux satellites pratiques réduit le temps perdu dans les trajets. Cependant, tous les emplois ne sont pas adaptés au télétravail, et ceux qui socialisent beaucoup au travail peuvent ressentir la douleur de la réduction des jours au bureau. Des préoccupations d'équité surgissent si certains rôles sont majoritairement à distance tandis que d'autres doivent rester sur place. Les employeurs doivent gérer ces dynamiques avec sensibilité.
• Mobilité Urbaine et Durabilité : À l'échelle macro, moins de jours de trajet par semaine pourraient réduire la congestion des transports et les émissions. Inversement, avoir de nombreux petits bureaux pourrait compliquer la planification urbaine s'ils ne sont pas bien coordonnés. Le zonage et les infrastructures pourraient devoir s'adapter (par exemple, des pôles de travail de banlieue axés sur les transports en commun). La croissance des bureaux flexibles pourrait conduire à davantage de bâtiments à usage mixte (combinant commerce de détail, travail et logement), en particulier dans les centres-villes.

Perspectives Futures : Pour l'avenir, de 2026 à 2030, les experts s'attendent à une expansion continue du segment des bureaux partagés. Les technologies émergentes (réunions en réalité virtuelle/augmentée, locations de bureaux à la demande via la blockchain, contrôle environnemental précis basé sur l'IoT) pourraient transformer davantage le modèle. Davantage d'expérimentations comme les « workations » (séjours de travail et de vacances de courte durée), le coworking dans des centres de coworking en pleine nature, et l'intégration avec les visas de nomades numériques (certains pays accordent des visas aux travailleurs à distance) en sont à leurs premiers stades. Économiquement, si le travail à distance/hybride perdure, les bureaux centraux de premier ordre pourraient subir une pression à la baisse, tandis que les espaces flexibles prospéreraient. Dans tous les cas, la flexibilité et la résilience resteront les maîtres mots.

Conclusion

L'ère post-COVID a fermement ancré le travail hybride dans le tissu professionnel mondial. Les espaces de bureaux partagés – coworking, bureaux gérés, bureaux satellites – sont passés d'une niche à un élément clé du fonctionnement des organisations. Le paysage de 2025 montre une croissance rapide et continue de l'offre et de la demande de bureaux flexibles, s'étendant bien au-delà du modèle d'avant 2020. Les grandes entreprises comptent parmi les forces motrices, et les chiffres du marché soulignent une industrie saine et en expansion ^{[3] [5]}. Bien que des défis subsistent (occupation inégale, vents contraires économiques pour l'immobilier), l'adaptation du secteur – par la technologie, le design et l'innovation de services – est forte.

En résumé, l'écosystème des bureaux partagés n'est plus dominé par une approche unique. Il englobe désormais une mosaïque de lieux, des tours de coworking urbaines aux pôles de quartier et aux studios spécifiques à l'industrie. Les espaces de travail se caractérisent par un service de type hôtelier, un support numérique et un choix multiple. Les bureaux ont été réinventés, non pas abandonnés – offrant un mélange de connexion communautaire et de flexibilité qui convient à la main-d'œuvre de 2025.

À l'avenir, les résultats de cette transformation devront être suivis attentivement. La collecte continue de données (taux d'occupation, satisfaction des travailleurs, résultats de productivité) éclairera les meilleures pratiques. Les acteurs de l'immobilier expérimenteront des baux hybrides et de nouveaux types de contrats. En fin de compte, le « bureau du futur » pourrait être un système hybride hautement connecté plutôt qu'un campus monolithique – avec des espaces de travail partagés en son cœur.

Sources : Les données et déclarations de ce rapport proviennent d'analyses sectorielles, d'études universitaires et de reportages. Les sources clés incluent les rapports de l'Office for National Statistics (Royaume-Uni) sur le télétravail ^{[18] [8]}, des publications sectorielles comme Coworking Café ^{[9] [10]}, des études de marché (par exemple Mordor Intelligence ^{[4] [5]}), et des rapports d'entreprise (IPO de WeWork India ^[31], données financières d'IWG ^{[11] [41]}, etc.). Chaque affirmation ci-dessus est étayée par la citation correspondante. Toutes les données sont exactes à la fin de 2025.