Futurs Gratte-Ciel à Montréal : Projets et Urbanisme 2026

Résumé exécutif

Au cours des dernières années, la silhouette de Montréal connaît un tournant majeur sous l’effet d’une vague de projets immobiliers de grande hauteur. Pour répondre à la demande croissante en logements et en espaces commerciaux, plusieurs gratte-ciel d’envergure ont été construits ou sont en chantier, frôlant la limite municipale de hauteur imposée par le Mont-Royal (~232,5 m) ^{[1] [2]}. Les tours Victoria sur le Parc (200 m), siège de la Banque Nationale (200 m), Maestria Tour B (200 m), One Square Phillips (232,5 m) et Skyla & Moxy (≈200 m) ont transformé le centre-ville entre 2023 et 2026 ^{[3] [4] [5]}. Ces projets s’inscrivent dans une ambition municipale de densification urbaine (Plan d’urbanisme 2024) ^[6] et impliquent de nouveaux enjeux (logements familiaux, mobilité, durabilité, etc.). Ce rapport détaillé analyse le contexte historique de l’urbanisme montréalais, l’état actuel des chantiers, les projections d’avenir et les implications socio-économiques, en s’appuyant sur des données précises et des sources crédibles.

Introduction : contexte historique et réglementaire

Montréal est la plus grande ville du Québec et la deuxième du Canada. Son développement urbain a toujours été conditionné par le mont Royal, dont l’altitude (232,5 m) fixait, jusqu’à récemment, le « plafond » des nouveaux bâtiments ^{[1] [7]}. Dès le début du XXᵉ siècle, des règlements stricts ont limité la hauteur des édifices : le premier règlement municipal plafonnait à 10 étages (jusqu’aux années 1930), puis fut imposé un plafond à ~33 étages avec retraits graduels au-delà de 10 étages ^[1]. Cette réglementation expliquait la forme de tours comme la Banque Royale (1928) ou l’Aldred (1929) dans le Vieux-Montréal. Le plus haut bâtiment construit avant les années 1990 fut le 1250, boulevard René-Lévesque (construit en 1992), culminant à 226,5 m (51 étages) ^[8]. Depuis 1992, le règlement en vigueur continue de limiter la hauteur des nouveaux édifices à celle du mont Royal (se terminant environ 10 m en-dessous du sommet) ^{[1] [7]}.

Historiquement, Montréal disposait donc d’une silhouette horizontale modérée. Du premier « gratte-ciel » de 8 étages de la New York Life (1889) jusqu’à l’édifice Place Ville-Marie (1962, ~188 m) ^[9], les tours étaient rares et principalement concentrées au cœur du centre-ville de l’île. Un premier boom des années folles (1928-1930) vit la Banque Royale s’élever à 121 m ^[1], mais la croissance resta contenue jusqu’au début des années 1960. Une seconde phase de croissance s’amorça dans les années 1960-1990, dominée par les tours de bureaux (Tour de la Bourse, CN, Place Ville-Marie, etc.). Cette période culmina en 1992 avec les tours jumelles du 1250 René-Lévesque (226,5 m) et du 1000 de la Gauchetière (205 m) ^[8], marquant la fin du « plafond de verre » des années précédentes.

Les cinquante dernières années ont donc vu l’horizon montréalais demeurer relativement bas, surtout comparé à Toronto ou Vancouver. Cependant, depuis la fin des années 2000, une troisième vague de construction est en cours, portée par le secteur résidentiel et les projets mixtes ^[10]. Cette vague tend à densifier et étendre le centre-ville, notamment vers le sud-ouest (village Shaughnessy, Griffintown et le réseau routier (le front de l’Île-des-Sœurs) ^[11]. Le présent rapport fait le point sur cette renaissance des gratte-ciel montréalais à l’horizon 2026.

États des lieux (2025) de l’horizon montréalais

À ce jour, Montréal compte environ 71 bâtiments de plus de 100 m (projetés ou terminés) et 16 de plus de 150 m ^[7]. Selon les statistiques de fin 2025, cinq tours dépassant les 200 m dominent la ville (les deux de 1992 tient encore leur rang) ^{[8] [5]}. Par exemple, le 1250 René-Lévesque (226,5 m) demeure le plus haut bâtiment ^[8]. La montée des tours récentes se concentre dans le centre-ville (en particulier autour des rues Saint-Jacques et Union), ainsi que dans quelques pôles émergents (Quartier des Gares, Griffintown ^[11].

Entre 2010 et 2022, l’accent a été mis sur la construction résidentielle. Des projets tels que le complexe « Tour des Canadiens » (3 tours 50+ étages achevées entre 2013 et 2021) sont emblématiques de ce changement ^[10]. Aujourd’hui, cinq nouveaux gratte-ciel majeurs approchant le plafond réglementaire (~200 m) ont été achevés entre 2023 et 2025 – et un sixième est en fin de chantier – témoignant d’une demande croissante d’espace vertical ^[12]. Cette dynamique s’inscrit aussi dans le contexte national : Montréal dispose désormais « de l’horizon le plus impressionnant et le plus haut à l’est de Toronto », avec 71 bâtiments >100 m et 16 >150 m ^[7].

Projets récents et en chantier (2020–2026)
Plusieurs tours d’importance ont transformé l’horizon ces dernières années. En voici quelques-unes (cf. Tableau 1 pour un résumé des caractéristiques principales) :

• Victoria sur le Parc (700, rue Saint-Jacques) – Tour mixte résidentiel/bureaux achevée en 2023 (58 étages, 200 m) ^{[3] [13]}. Conçue par l’architecte Béïque Legault Thuot (groupe Broccolini), c’est l’une des plus grandes tours résidentielles du pays à l’est de Toronto (environ 400 condos) ^{[3] [13]}.

• Place Banque Nationale (800, rue Saint-Jacques) – Nouveau siège social de la Banque Nationale du Canada, inauguré en sept. 2024. Tour de 40 étages (≈200 m) ^{[14] [4]} portant 11 000 employés.Sa construction (2019-2024) a constitué « le plus grand projet en immobilier commercial à Montréal des 30 dernières années » ^[15]. Le bâtiment a reçu la certification LEED Or grâce à des technologies d’énergie propre (glace triple, LED, récupération de chaleur, etc.) ^[16].

• Maestria Condominiums (Tours A et B) – Deux tours résidentielles jumelles prévues au 1235, rue De Bleury (quartier Centre-Ville). La Tour B (61 étages, 200 m) et la Tour A (58 étages, 183 m) doivent être complétées en 2025 ^[5]. À terme, Maestria sera l’ensemble de logements le plus haut au Canada à l’est de Toronto, avec près de 800 unités. Il s’agit d’un projet privé (dev. Fiera Real Estate/Devimco) dessiné par l’architecte Michel Dallaire (AAQD).

• One Square Phillips (539, Saint-Catherine O.) – Tour résidentielle de 61 étages et 232,5 m, conçue par Menkès Shooner Dagenais LeTourneux (MSDL) pour Brivia ^{[17] [18]}. Sa première phase (construite sur un ancien stationnement, 2022-2025) offre 498 condos de luxe (du nid de célibataires aux penthouses de 3500 pi²). À l’achèvement (2025), ce sera la tour résidentielle la plus haute de Montréal ^[18].

• Skyla & Moxy Montreal Downtown (900-910, rue Saint-Jacques) – Tour mixte achevée en 2026 (62 étages, ~200 m) ^{[19] [20]}. La tour est partagée entre 626 logements locatifs (Skyla) et un hôtel Moxy Marriott de 216 chambres. Conçue par Chevalier Morales, c’est un projet du Groupe Mathieu.

• Carré Windsor (remplacement de l’ancien stationnement Windsor) – Tour de 35 étages (environ 110 m) projetée par Cadillac Fairview dans le développement du « Quad Windsor » ^[21]. Elle offrira près de 500 logements locatifs, à quelques pas de la gare intermodale du même nom.

• Projet 1050 de la Montagne – Tour résidentielle de 38 étages en planification au dessus du W. R. Richardson Building (rue de la Montagne) ^[22]. Initié en 2025 pour résidence étudiante (257 logements), chantier prévu 2025-2028.

Ce ne sont là que des exemples clés – d’autres projets de moindre hauteur (tour Deloitte à 750 Peel, tours du Complexe Desjardins SW (13 étages), etc.) complètent cette vague de construction. Dans l’ensemble, les nouvelles tours approchent systématiquement la limite réglementaire (~200 m), signe d’une « demande croissante d’espace vertical » ^[12].

Tableau 1. Principaux gratte-ciel récents et en construction à Montréal (2023–2026)

Sources : données des projets issues du CTBUH et du registre urbain ^{[3] [4] [5] [18] [19]}.

Politiques d’urbanisme et densification

La recrudescence des tours s’inscrit dans un cadre politique favorable. Le Plan d’urbanisme 2024 de la Ville met l’accent sur la durabilité et la densification autour des transports en commun ^[6]. Par exemple, le plan impose d’augmenter les densités de construction près des métros et gares, afin de rapprocher logements, commerces et emplois et réduire l’usage de l’auto ^[6]. Cette orientation promeut des « secteurs d’emplois dynamiques, accessibles et diversifiés » ainsi qu’un « paysage urbain et une architecture de qualité » ^{[23] [6]}. En pratique, les quartiers Centre-Ville, Quartier Latin et Plateau ont été réaffectés à plus haute densité, ce qui a permis le règlement de plusieurs PPU (programmes particuliers d’urbanisme) autorisant des tours élevées. Néanmoins, le règlement actuel auquel tous ces projets doivent se conformer limite toujours la hauteur des nouvelles constructions à environ 200 m (édifice attenant au Mont-Royal) ^{[1] [24]}. En d’autres termes, malgré le boom récent, aucune tour ne dépassera spontanément le « toit du mont » (sauvegarde du panorama).

Par ailleurs, la Ville de Montréal applique des mesures d’aménagement durable pour ces tours. Les nouveaux grands projets sont souvent conditionnés à des exigences environnementales (ex. certification LEED). Par exemple, le nouveau siège social de BNC (Place Banque Nationale) intégré en 2024 a obtenu la note LEED Or en combinant approvisionnement en énergies renouvelables, récupération thermique, éclairage LED, enveloppe triple vitrage, etc. ^[16]. Plusieurs promoteurs vantent également des critères d’efficacité et d’espaces verts en contrepartie d’une hauteur « bonus », dans le cadre de négociations quartiers-centre (ex. compenser l’impact visuel ou créér du logement social).

Étude de cas de projets emblématiques

1 Square Phillips (539, rue Sainte-Catherine Ouest)

Ce gratt­te-ciel résidentiel de 61 étages (232,5 m) est emblématique du nouveau boom montréalais. Développé par Groupe Brivia, il s’érige sur l’îlot du Carré Phillips, anciennement un stationnement de surface. Les architectes (Menkès Shooner Dagenais LeTourneux) ont conçu une tour lisse à façade vitrée qui dominera le secteur. Le projet de 498 appartements de luxe (365 à 3500 pi²) d’une valeur de 560 M$ ^[25] illustre la demande du marché pour des condos haut de gamme au centre-ville. À sa livraison (prévue en 2025), 1 Square Phillips sera la plus haute tour résidentielle de Montréal ^[18]. Ce cas met aussi en lumière les choix de densité : outre sa taille (61 étages), le promoteur a dû respecter les retraits règlementaires, ce qui confère à la tour sa silhouette effilée.

Ancien site de la brasserie Molson (sud-ouest de l’île)

Le vaste terrain de l’ancienne brasserie Molson, situé près de Lionel-Groulx, fait l’objet d’un projet de redéveloppement de grande ampleur. Adjugé à un consortium mené par le Fonds FTQ et Montoni (également associés à CDPQ et Cogir), le site vise la création d’un « quartier complet et durable » ^{[26] [27]}. Les plans officiels prévoient près de 5000 unités résidentielles (mix de logements abordables, sociaux et familiaux) ainsi qu’un nouveau parc urbain, un pôle économique et un pôle civique ^{[28] [29]}. Un accord avec la Ville inclut le don d’un terrain à la Société d’habitation (SHDM) pour du logement abordable et l’aménagement d’un parc public ^[30]. Bien qu’aucune tour précise (hauteur) ne soit détaillée publiquement, le plan implique plusieurs édifices de grande hauteur, répondant en partie à la crise du logement de l’agglomération. Ce projet illustre les enjeux contemporains : réinvestir un site patrimonial (les bâtiments Molson sont proté­gés) tout en densifiant intensément pour loger les Montréalais. L’accent sur le mix social (logements familiaux, abordables) répond aux critiques sur la nature « ghetto de luxe » de certains tours récentes ^[31].

Réaménagement de quartiers existants

Plusieurs tours s’élèvent aussi dans le cadre de revitalisations urbaines. Par exemple, le complexe Carré Windsor (Cadillac Fairview) organise la transformation autour de la gare Windsor en logements neufs. La future tour Carré Windsor de 35 étages (près de 110 m) offrira ~500 logements près du Vieux-Montréal ^[21]. De même, Cadillac Fairview prépare le développement de la phase 2 de la tour Deloitte (750 Peel), un double éperon central de 35 étages sur 190 m (rue Peel) pour bureaux ^[32]. Dans le secteur du Quartier des Gares, la fin des travaux de la Tour de la Place Bonaventure (renovation en plusieurs étapes) devrait être complétée vers 2026. Ces projets confirment la recomposition continue de l’ombre du centre ancien (parc Monrealien), désormais en « toits et cravates » modernes, et enrichissent le spectre d’usages (tertiaire, résidentiel, hôtelier) dans les pôles centraux.

Avec une portée un peu différente, notons aussi des programmes d’immeubles de taille moyenne (ex. 1050 de la Montagne, 38 étages prévu en 2028 pour logements étudiants ^[22]) et le projet de condos Perspectives Bates (39 et 41 étages, contigu à Turcot à NDG, en attente) qui peuvent ouvrir l’horizon. Ces initiatives, bien que souvent moins visibles que les tours du centre-ville, contribuent à densifier les secteurs de transport structurant (Pont Jacques-Cartier, future ligne bleue, etc.).

Analyse critique et implications

Croissance démographique et marché immobilier. Montréal fait face depuis plusieurs années à un resserrement du marché du logement ^[31]. La construction de tours hautes répond à cette tension en augmentant l’offre dans les secteurs centraux bien desservis par les transports. Les acteurs privés (gros promoteurs comme Brivia, Devimco, Broccolini, Cadillac Fairview, Fonds FTQ/Cogir, etc.) investissent massivement dans ces grands projets pour capter la demande urbaine. Les statistiques confirment la montée en puissance du résidentiel en hauteur : par exemple, la prise en exploitation récente de cinq tours ~200 m (cf. Tableau 1) dépasse de loin la cadence des décennies antérieures ^[12].

Identité urbaine et paysage visuel. L’arrivée de gratte-ciel modifie profondément le profil de Montréal. C’est un changement notable pour une ville qui, pendant un siècle, évitait les silhouettes élevées pour préserver les vues sur le mont Royal. Un des débats majeurs porte sur l’équilibre entre modernisation et conservation du patrimoine (horizon historique, construits du Vieux-Montréal). La plupart des nouveaux projets sont situés en marge du Vieux, mais ils « bouchent » partiellement les vues du Belvédère Kondiaronk et renforcent la conjonction d’îlots de tours (souvent regroupées en blocs contigus) formant désormais un ensemble continu de grandes hauteurs du centre-ville vers Griffintown ^[11]. Les autorités et les citoyens s’interrogent aussi sur la cohérence architecturale : éviter les tours « misérables » au profit de projets bien conçus (espaces publics au pied, matériaux de qualité, recul des façades).

Mixité sociale et logements familiaux. Plusieurs critiques ont émergé concernant la nature des logements offerts. Par exemple, en 2020, le projet du promoteur Canvar pour une tour de 62 étages au 900 Saint-Jacques (projet Collège 9110) a été critiqué car il ne prévoyait «aucun logement familial» au cœur du centre-ville, en pleine « crise du logement » ^[31]. Cela reflète une problématique plus générale : les nouveaux condos sont souvent des unités de taille moyenne ou petite (studios, 1-2 ch), sans incitatif suffisant pour des familles (grandes unités) ou du logement abordable. Or, l’agrandissement du parc immobilier doit aussi intégrer ces besoins. Le projet Molson ci-dessus est exemplaire car il mentionne expressément les logements familiaux/social/abordables ^{[28] [29]}. De tels engagements seront jugés à l’avenir sur leur réalisation concrète.

Mobilité et infrastructures. Le développement vertical concentre la population et la masse d’usagers en un périmètre restreint de la Ville. Cela plaide pour un renforcement des transports collectifs (métro, autobus, train de banlieue), du vélo et de la marche pour absorber l’augmentation de la densité. La Ville a prévu la proximité des stations Berri-UQAM, Bonaventure, Place-d’Armes, etc., comme avantage pour ces tours/massifications. Reste à répondre aux congestions possibles (circulation, livraisons, stationnement) par des politiques de mobilité durable. L’exemple de la densification autour des noeuds ferroviaires avec la Station Centre-Ville (gare intermodale) illustre cette tendance.

Impacts économique et environnemental. La construction de tours aussi hautes implique des investissements publics et privés considérables. Par exemple, la BN a investi dans son immeuble 800 St-Jacques 2004, repackant 11 000 employés en un seul site moderne ^[14]. Les retombées d’emploi (construction, services) et de taxes foncières sont élevées, mais il faut aussi gérer l’empreinte carbone du bâti. Sur ce plan, plusieurs initiatives sont déjà observées : outre la certification LEED du nouveau siège de BN ^[16], d’autres bâtiments se dotent de technologies vertes (captation solaire, revitalisation des stations de métro, toits verts). Néanmoins, l’augmentation de la masse bâtie questionne l’îlot de chaleur urbain et les ressources (eau, énergie). Les plans municipaux prônent une architecture « de qualité » avec impératifs écologiques ^{[23] [16]}. L’avenir montrera si les nouveaux gratte-ciel intègrent pleinement ces normes (ex. normes Énergie Carbone, exigences rénovations de bâtiments existants comme la tour de Montréal, etc.).

Perspectives et conclusions

D’ici 2026, on s’attend à ce que Montréal voie son horizon se densifier davantage. Les projets en cours (cf. Tableau 1) et en planification (Molson, Perspectives Bates, etc.) laisseront choir de nouvelles hauteurs approchant le maximum réglementaire de 232 m. Le réseau souterrain et les corridors ferroviaires deviennent des vecteurs de croissance verticale, comme le suggère le récent PPU du Quartier des Gares. Sur le moyen terme (2030 et au-delà), les tendances actuelles laissent prévoir une poursuite de la verticalisation, à condition de maintenir l’équilibre entre hauteurs spectaculaires et qualité de vie urbaine.

La multiplication de gratte-ciel illustre aussi une mutation économique (recentrage financier, essor touristique, attractivité internationale). Comme l’a observé un expert : « Montréal possède l’horizon le plus imposant au Québec et l’un des plus vastes du Canada, avec 71 édifices dépassant les 100 m » ^[7]. Cela place la métropole en pôle position dans l’est canadien, loin devant des villes plus petites, même si Toronto et Vancouver restent plus élevées en absolu. L’enjeu sera de conserver ce statut en harmonisant croissance et développement durable.

En définitive, les futurs gratte-ciel à Montréal témoignent d’un tournant urbain majeur : la ville s’ouvre à une ère plus verticale tout en tentant de respecter ses contraintes patrimoniales et environnementales. Les opérations actuellement en cours projettent une ligne d’horizon bien plus « haute » pour Montréal à l’horizon 2026 et au-delà. Toutefois, ces changements sont étroitement surveillés par les urbanistes et citoyens, soucieux de l’impact sur le paysage, l’espace public et l’identité montréalaise. Au terme de ce rapport, on constate que l’équation « croissance vs préservation » demeure au cœur des débats, et que l’évolution du skyline requerra toujours un équilibre délicat entre densité désirée et qualité de vie ^{[30] [31]}.

Sources : Ce rapport s’appuie sur des données et analyses issues de sources fiables : plans et communiqués municipaux (Plan d’urbanisme de Montréal ^{[23] [6]}), sites spécialisés (CTBUH, Skyscraper Center ^{[3] [18]}, imtl.org, etc.), ainsi que sur des articles de presse et communiqués de presse des promoteurs (Banque Nationale ^{[14] [16]}, Fonds FTQ/Montoni ^{[30] [29]}, Métro ^[31], etc.). Ces sources fournissent les statistiques précises (hauteurs, dates, usages) et les données contextuelles utilisées dans l’analyse. Les citations sont indiquées en lien direct aux extraits utiles.