Travail hybride en 2026 : Griffintown ou centre-ville de Montréal ?

Sommaire

Pour une personne en mode de travail hybride qui doit choisir où passer sa journée de travail à Montréal, le choix entre Griffintown et le centre-ville de Montréal (l’arrondissement de Ville-Marie) repose sur un compromis entre le coût et le caractère créatif d’un côté, et la densité et la connectivité de l’autre. Griffintown, un ancien quartier industriel longeant le canal de Lachine dans l’arrondissement du Sud-Ouest, a vu les secteurs de recensement autour des rues Notre-Dame, Guy et de la Montagne connaître une « hausse fulgurante de 642 % depuis 2011 », soit la croissance résidentielle la plus rapide de tous les secteurs de la ville ^[1]. Le centre-ville de Montréal, en revanche, correspond à Ville-Marie, un arrondissement de 104 944 résidents au recensement de 2021, en hausse de 17,7 % par rapport à 2016, qui englobe le cœur du centre-ville, le Vieux-Montréal et la majeure partie du parc du Mont-Royal ^[2]. Ville-Marie se classe au deuxième rang des quartiers de Montréal les plus propices à la marche, avec un Walk Score de 88 pour 83 877 résidents, un Transit Score de 88 et un Bike Score de 82 ^[3].

Sur le plan économique, le coworking favorise clairement Griffintown. 2727 Coworking, l’exploitant situé au bord du canal qui est au cœur de l’offre d’espaces flexibles de Griffintown, affiche un poste flexible / hot desk pour une personne à 300 $ par mois, un poste attitré à 450 $ par mois et des bureaux privés fermés de 600 $ à 3 000 $ par mois selon leur capacité, le tout incluant l’accès 24/7, une salle de réunion gratuite, Internet à débit gigabit et des douches, plutôt que de facturer ces services en supplément ^[4]. Le plus grand exploitant du centre-ville, WeWork, compte quatre emplacements à Montréal et a traversé une faillite en 2023 après avoir atteint un sommet mondial de 777 emplacements dans 39 pays, cédant au passage environ 60 000 pieds carrés à son emplacement du 1010, rue Sainte-Catherine Ouest ^[5]. L’ensemble du marché canadien des espaces de bureaux en coworking était évalué à environ 1,03 milliard de $ US en 2025 et devrait atteindre 2,03 milliards de $ US d’ici 2031, soit un taux de croissance annuel composé de 11,93 %, selon Mordor Intelligence ^[6].

En matière de transport collectif, le centre-ville bénéficie d’un avantage structurel : les lignes orange, verte et jaune du métro convergent toutes dans Ville-Marie, où passent aussi environ 38 lignes d’autobus ^[7]. Griffintown dépend uniquement de la ligne verte par la station Charlevoix, et la station de métro léger du REM promise depuis longtemps au quartier a pris un retard considérable : initialement prévue pour 2024, la construction de la station Griffintown–Bernard-Landry pourrait maintenant commencer en 2028, avec une fin des travaux estimée à 2030, selon l’annonce de la phase de planification faite par CDPQ Infra elle-même en juin 2026 ^[8]. Une fois construite, la station serait à seulement deux minutes de la Gare Centrale et à trois minutes de McGill (Source: rem.info).

Les coûts du logement accentuent l’écart d’abordabilité. Le loyer moyen dans Le Sud-Ouest, l’arrondissement qui comprend Griffintown, était de 1 995 $ par mois en juillet 2026, soit lui-même 2 % au-dessus de la moyenne nationale, tandis qu’un guide indépendant d’installation pour les nouveaux arrivants classe le centre-ville parmi les quatre quartiers les plus chers de la ville, aux côtés de Westmount, de Verdun et de Saint-Henri ^{[9] [10]}. Le prix de vente moyen d’une propriété à Montréal a atteint 689 908 $ en juin 2026, en hausse de 5,0 % sur un an, soit le gain annuel le plus élevé parmi les plus grands marchés canadiens ^[11]. Entre-temps, les fondamentaux du marché des bureaux du centre-ville se sont nettement renforcés : les chiffres de CBRE pour le T1 de 2026 indiquent un taux d’inoccupation des immeubles de catégorie AAA de seulement 6,2 %, inférieur à la moyenne sur cinq ans de 8,7 % ^[12]. Tout bien considéré, ce rapport ne désigne aucun gagnant universel : Griffintown convient aux personnes en mode de travail hybride qui surveillent leurs dépenses, aiment se déplacer à vélo et apprécient la lumière naturelle et les commodités au bord du canal, tandis que le centre-ville convient à celles qui ont besoin du plus grand nombre possible d’options de rechange en métro, d’une adresse prestigieuse ou de la proximité de la tour d’un employeur en particulier.

Introduction et contexte

Les personnes qui travaillent en mode hybride à Montréal font face à une question véritablement nouvelle, qui ne se posait pas il y a dix ans : il ne s’agit plus simplement de choisir entre le domicile et le bureau, mais de déterminer quel écosystème d’espaces de travail flexibles, dans quel quartier, correspond le mieux à leur tolérance aux déplacements, à leur budget et à leur façon de travailler. Griffintown et le centre-ville de Montréal, officiellement l’arrondissement de Ville-Marie, se sont imposés comme les deux principales réponses à cette question dans la ville, et ce rapport les compare directement à partir de données sur la population, le transport collectif, l’immobilier et le marché du coworking à jour en juillet 2026.

L’histoire de Griffintown explique en grande partie son caractère actuel. Il a été le quartier industriel irlandais de Montréal des années 1820 au début du 20e siècle, « le premier et le plus grand faubourg annexé au Vieux-Montréal avant l’arrivée du tramway dans les années 1840 », et son nom vient de Mary Griffin, qui a obtenu le bail du terrain en 1799 ^[13]. Le quartier a été rezonné pour l’industrie légère en 1962 et, après des décennies de dépeuplement, sa population était tombée à environ 546 résidents en 1974, avant que la Ville entreprenne activement son réaménagement au début des années 2010, réaménagement dont l’essentiel devait initialement être terminé en 2025 ^{[14] [15]}. Un chercheur local en immobilier décrit la transformation sans détour : à partir d’« une population minimale de 810 personnes en 1971 », le quartier a attiré « une population aisée, composée de professionnels, de travailleurs des hautes technologies et de jeunes millénariaux », alors qu’il se présentait comme le « Quartier de l’innovation » de Montréal, comparant le changement visuel à « Soho à New York » ^[16].

Ville-Marie, en revanche, est le cœur institutionnel et commercial de Montréal depuis la fondation de la ville au 17e siècle sous le nom de fort Ville-Marie. L’arrondissement a pris sa forme administrative actuelle le 1er janvier 2002 et comprend maintenant « tout le centre-ville de Montréal, y compris le Quartier des spectacles ; le Vieux-Montréal et le Vieux-Port », la majeure partie du parc du Mont-Royal et plusieurs plus petits quartiers, sur une superficie de 16,5 kilomètres carrés ^[17]. Un guide d’installation destiné aux nouveaux arrivants au Canada décrit Ville-Marie simplement : « la moitié ouest de Ville-Marie est bordée de gratte-ciel, tandis que la partie est... a davantage une ambiance de quartier » ^[18].

Pour les personnes en mode de travail hybride en particulier, définies ici comme des employés ou des professionnels autonomes qui partagent leur temps entre un bureau à domicile et un espace de travail externe, le choix entre ces deux quartiers touche plusieurs critères distincts : le prix et la disponibilité des abonnements de coworking, la fiabilité et la rapidité du trajet, la densité des services permettant de recevoir des clients et le coût de la vie global dans chaque quartier. La population de travailleurs autonomes de Montréal, qui a recours de façon disproportionnée aux espaces de travail flexibles, comptait en moyenne 2 652 600 personnes en 2023, soit 13,2 % de la population en emploi à l’échelle nationale, et 71,9 % de ce groupe exploitaient de petites entreprises sans employés, selon Statistique Canada ^{[19] [20]}. Ce rapport examine chacun de ces critères à tour de rôle, en s’appuyant sur les tarifs de coworking publiés directement par 2727 Coworking, un exploitant établi à Griffintown, ainsi que sur des données indépendantes de Statistique Canada, de CBRE, de Walk Score, de Zumper, de Wowa et de Mordor Intelligence. Le reste du rapport compare l’offre, l’adoption et les compromis de Griffintown à ceux du centre-ville ; présente ensuite une grille comparative des caractéristiques et des prix ; puis des données quantitatives sur le marché, des études de cas nommées et les perspectives d’avenir du travail hybride à Montréal à la mi-2026.

Griffintown pour le travail hybride

Offre

L’offre de coworking de Griffintown est relativement limitée, mais distinctive, aménagée presque entièrement dans des bâtiments industriels reconvertis aux hauts plafonds, aux murs de briques apparentes et aux grandes fenêtres. 2727 Coworking, au 2727, rue Saint-Patrick, au bord du canal, en est l’exemple phare : ses tarifs en vigueur affichent un poste flexible / hot desk pour une personne à 300 $ par mois, un poste attitré à 450 $ par mois et des bureaux privés fermés allant de 600 $ par mois pour une personne à 3 000 $ par mois pour un ensemble de bureaux de dix personnes, le tout incluant l’accès par carte 24/7, une salle de réunion gratuite sur place, Internet par fibre optique à débit gigabit et des douches ^[21]. Le guide du quartier publié par l’entreprise indique séparément un tarif de 350 $ par mois pour un poste flexible / hot desk et de 60 $ pour un laissez-passer journalier, un léger écart par rapport à la page de réservation actuelle qui reflète probablement un ajustement promotionnel entre les dates de publication ^[22].

D’autres exploitants de Griffintown complètent l’offre : VIVIC Coworking occupe un bâtiment historique donnant sur le canal et propose des laissez-passer journaliers à partir de 25 $ ainsi que des salles de réunion à 50 $ l’heure, tandis qu’iQ Offices offre des ensembles de bureaux de direction et des bureaux à la journée à environ 125 $ à 175 $ par jour. L’accès au transport collectif de Griffintown s’articule autour de la station de métro Charlevoix, sur la ligne verte, bien qu’un guide du quartier destiné aux nouveaux arrivants au Canada indique que les stations les plus proches sont Georges-Vanier et Lucien-L’Allier, un léger écart dans les stations citées qui reflète probablement des définitions différentes des limites exactes du quartier ^[23]. Griffintown se trouve directement sur la piste cyclable du canal de Lachine, et l’ensemble du réseau montréalais de vélos en libre-service BIXI a enregistré 13 millions de déplacements avec 12 600 vélos dans toute la ville en 2024, ce qui souligne l’importance centrale des infrastructures cyclables dans les déplacements quotidiens des quartiers voisins du canal ^[24].

Adoption

La composition des locataires de Griffintown a évolué, passant d’un réaménagement purement résidentiel à un véritable ancrage commercial. Autodesk a ouvert dans le quartier en 2020 un bureau montréalais de plus de 40 000 pieds carrés, qui emploie plus de 200 personnes, et VICE Media Quebec y a établi son siège provincial dans un ancien atelier d’imprimerie reconverti ^[25]. CBRE a aussi documenté le cas de Plusgrade, une entreprise de technologies du voyage, qui utilise iQ Offices à Griffintown comme espace temporaire en attendant la livraison de son nouveau siège social au centre-ville, à la Maison Alcan, illustrant comment une même entreprise peut considérer les deux quartiers comme complémentaires plutôt que concurrents ^[26].

Les discussions sur Reddit au sujet du quartier témoignent d’une réputation réellement partagée, mais en amélioration, auprès des résidents et des travailleurs qui y passent effectivement du temps. Un résident de longue date, qui décrivait environ 15 ans de vie dans le quartier avec deux jeunes enfants, a écrit que « le quartier est absolument incroyable... Je dirais que c’est le meilleur emplacement à Montréal pour accéder aux environs dans toutes les directions », tandis qu’un livreur qui travaille quotidiennement dans le secteur l’a décrit comme « de loin mon secteur préféré pour travailler » ^{[27] [28]}. Un autre commentateur a plaisanté en disant que « tout le monde déteste Griffintown jusqu’à ce qu’on l’invite à une fête autour d’une piscine l’été », tandis qu’une personne se présentant comme une défenseure du secteur soutenait que les critiques « ne vous parleront pas des nombreux cafés sympathiques, des parcs à chiens, des terrains de volleyball extérieurs et des beaux parcs le long du canal de Lachine » ^{[29] [30]}.

Forces et limites

Le principal atout de Griffintown pour les personnes en mode de travail hybride est son coût. Une personne résidant à Griffintown depuis cinq ans a raconté sur Reddit que « le seul problème, c’est que c’est loin du métro », mais qu’au quotidien, le quartier est autrement « à distance de marche du centre-ville, du Vieux-Montréal et du canal de Lachine », avec une épicerie, une pharmacie et une banque toutes à deux minutes de marche ^[31]. La couverture immobilière du quartier souligne que ses prix plus bas le rendent « plus accessible aux jeunes professionnels que le Vieux-Montréal voisin » et que les résidents peuvent « se rendre au travail à vélo, sortir à pied pour prendre une bière de microbrasserie ou du fromage québécois », ce qui met en évidence le mode de vie décontracté et actif qui distingue Griffintown du cœur des affaires du centre-ville ^[32].

Les limites sont bien réelles. Une résidente arrivée plus récemment a décrit le secteur comme étant en amélioration, mais historiquement incomplet : « le quartier a été confié à des promoteurs qui ont fait ce qu’ils voulaient. Puis on s’est rendu compte qu’il manquait d’écoles, de parcs, de garderies et de cafés », tout en ajoutant qu’« il y a eu beaucoup de rattrapage ces dernières années » ^[33]. La dépendance à la seule ligne verte du métro signifie également qu’une personne se rendant aux lignes orange ou jaune doit effectuer une correspondance à Lionel-Groulx, et la station du REM promise depuis longtemps, qui ajouterait des liaisons directes de transport rapide, a été reportée à plusieurs reprises : son achèvement est maintenant visé pour 2030 plutôt que pour 2024 comme prévu initialement, un calendrier examiné plus en détail dans la section Perspectives de ce rapport ci-dessous.

Le centre-ville de Montréal (Ville-Marie) pour le travail hybride

Offre

Le centre-ville de Montréal, qui s’articule autour de la rue Sainte-Catherine et du réseau piétonnier souterrain RÉSO, accueille la plus forte concentration d’espaces de coworking de la ville, tant de marques mondiales que d’exploitants indépendants spécialisés. WeWork exploite quatre emplacements à Montréal, tous au centre-ville ou à proximité : Place Ville Marie, L’Avenue, le 1010, rue Sainte-Catherine Ouest et le 455, rue Saint-Antoine Ouest ^[34]. IWG, la société mère de Regus et de Spaces, a réagi aux turbulences du secteur après la pandémie en annonçant « un nouveau modèle de partenariat avec des investisseurs pour agir uniquement comme fournisseur de services », un virage qui lui a permis d’élargir sa présence à Montréal, notamment avec un nouvel emplacement Spaces au Square-Victoria de plus de 65 000 pieds carrés ^[35]. À l’échelle nationale, IWG a enregistré des revenus records de 3,3 milliards de livres sterling en 2023 grâce à ce modèle à faible intensité d’actifs, fondé sur des partenariats avec les propriétaires immobiliers, une stratégie qui, selon Mordor Intelligence, réduit le risque de capital initial de l’exploitant ^[36].

Des options indépendantes spécialisées se trouvent dans le Vieux-Montréal et les îlots voisins ; un guide montréalais de services de déménagement indique que le cœur du centre-ville, « concentré autour du Quartier de l’innovation et de Griffintown », présente « la plus forte densité d’options de coworking », avec des emplacements Regus et IWG le long de Sainte-Catherine et de René-Lévesque offrant des bureaux privés à partir d’environ 500 $ par mois, un tarif qui couvre aussi les services de boîte postale virtuelle et d’adresse officielle pour les fondateurs qui ont besoin d’une adresse d’entreprise dans Ville-Marie sans bail à temps plein ^{[37] [38]}. L’accès au transport collectif au centre-ville est inégalé : les lignes orange, verte et jaune du métro convergent toutes dans Ville-Marie, où passent aussi environ 38 lignes d’autobus et une ligne de train de banlieue ^[39]. Ville-Marie compte aussi 1 595 restaurants, bars et cafés, dont 53 en moyenne sont accessibles en cinq minutes de marche à partir de n’importe quel point de l’arrondissement ^[40].

Adoption

Le coworking au centre-ville s’est professionnalisé bien au-delà de ses origines auprès des travailleurs autonomes. Une spécialiste de la location chez CBRE qui a supervisé la location chez WeWork pendant des années a décrit sans détour la dynamique centrale du secteur : « le secteur du coworking évolue rapidement... mais ce n’est pas nouveau. Le mode de fonctionnement du secteur a toujours reposé sur le changement, la flexibilité et l’adaptabilité », ajoutant que son équipe « commence à voir des ententes de coworking pour plus de 100 employés », alors que des agences de recrutement, des sociétés de conseil en technologies et des sociétés d’investissement y adhèrent ^[41]. L’attrait du coworking pour les grandes entreprises repose en partie sur les coûts évités : le modèle « élimine le besoin pour les entreprises d’embaucher des administrateurs de bureau, d’acheter du café pour les employés ou d’aménager de grandes salles du conseil », tous ces éléments étant inclus d’emblée, selon l’analyse montréalaise de CBRE ^[42]. Le marché sous-jacent des bureaux du centre-ville s’est nettement renforcé en parallèle : le secteur a enregistré une absorption nette positive d’environ 141 000 pieds carrés de bureaux au T1 de 2026, dont environ 111 000 pieds carrés provenaient d’espaces de catégorie A ^[43].

Forces et limites

Le principal avantage du centre-ville est la multiplicité des options de rechange et le prestige. Son réseau souterrain RÉSO permet aux employés de se déplacer entre les immeubles, les stations de métro et les commerces sans s’exposer aux rigueurs de l’hiver montréalais, un avantage appréciable que l’option de Griffintown, au bord du canal, ne peut égaler. Selon les chercheurs spécialisés dans l’installation des nouveaux arrivants, la population de l’arrondissement « augmente considérablement le jour », bien au-delà du nombre de résidents, alors que travailleurs, étudiants et visiteurs convergent vers le secteur chaque matin, soutenant la densité des commerces et des restaurants qui rend le centre-ville attrayant pour les rencontres avec des clients ^[44].

Les compromis concernent le coût et, parfois, l’ambiance. La hausse du taux d’inoccupation des bureaux au Canada ces dernières années a donné aux locataires comme aux exploitants de coworking un plus grand pouvoir de négociation qu’avant la pandémie, mais elle a aussi laissé certains îlots du centre-ville paraître moins occupés qu’il y a dix ans ^[45]. Les loyers de Ville-Marie se classent aussi régulièrement parmi les plus chers de la ville, aux côtés de ceux de Westmount, de Verdun et de Saint-Henri, selon le rapport mensuel de Liv.rent sur les quartiers cité par les chercheurs spécialisés dans l’installation des nouveaux arrivants plus tôt dans ce rapport ^[10].

Comparaison des caractéristiques

Le tableau 1 ci-dessous résume les principales statistiques à l’échelle des quartiers qu’une personne en mode de travail hybride examinerait pour choisir entre Griffintown et le centre-ville de Montréal, à partir des données du recensement, de Walk Score et des prix du marché recueillies pour ce rapport.

Les chiffres sans nouvelle citation dans les lignes ci-dessus reprennent des données déjà documentées et citées plus tôt dans ce rapport (population, superficie terrestre, Walk Score, loyers et tarifs de coworking) et sont répétés ici uniquement pour permettre une comparaison côte à côte. Le tableau illustre une tendance constante : le centre-ville offre davantage d’options de rechange en transport collectif, une plus forte densité de restaurants et un marché des bureaux plus vaste, tandis que Griffintown offre un potentiel piétonnier comparable, des infrastructures cyclables supérieures et une présence résidentielle et commerciale beaucoup plus restreinte, mais en croissance rapide. Aucun des deux quartiers ne domine pour tous les indicateurs ; le « bon » choix dépend réellement de la sensibilité d’une personne aux coûts et de son recours à l’automobile, au vélo ou au métro pour ses déplacements.

Le tableau 2 compare directement des exploitants de coworking précis, dont 2727 Coworking comme exploitant représentatif de Griffintown, pour montrer comment les tendances à l’échelle des quartiers se traduisent en options concrètes d’abonnement qu’une personne en mode de travail hybride pourrait réserver dès aujourd’hui. Les prix et les faits ci-dessous proviennent des mêmes sources directes et de CBRE citées dans les sections Offre ci-dessus.

À titre de fournisseur direct de coworking, de bureaux privés et de services de bureau virtuel à Griffintown, le modèle de 2727 Coworking diffère structurellement de la tarification contractuelle et à l’utilisation qui caractérise plusieurs concurrents du centre-ville : ses tarifs incluent les services dans l’abonnement, regroupant des commodités que d’autres exploitants détaillent séparément, ce qui favorise généralement un budget mensuel prévisible pour les personnes en mode de travail hybride qui s’y rendent deux jours ou plus par semaine.

Performance et indicateurs de référence

Au-delà des prix affichés, la performance pratique de chaque quartier repose sur la fiabilité des déplacements. La station de métro Charlevoix à Griffintown relie les usagers au reste de la ligne verte, et la station de correspondance Lionel-Groulx, à environ 11 minutes de marche de la plupart des espaces de coworking de Griffintown, permet le transfert vers la ligne orange et le reste du réseau de métro. Lorsque la station Griffintown–Bernard-Landry du REM ouvrira enfin, les données officielles du REM situent la future station à seulement 2 minutes de la Gare Centrale, 3 minutes de McGill, 14 minutes de Brossard sur la Rive-Sud et 27 minutes de l’aéroport Montréal-Trudeau (Source: rem.info). Une fois le réseau entièrement construit, la fréquence prévue est d’un passage toutes les 2 minutes 30 secondes aux heures de pointe et toutes les 5 minutes en dehors des heures de pointe, ce qui réduira sensiblement les trajets qui dépendent aujourd’hui de correspondances, une fois la construction achevée (Source: rem.info).

La performance du transport collectif au centre-ville repose sur la multiplicité des options de rechange plutôt que sur une seule liaison rapide : avec trois lignes de métro qui convergent, les usagers ont rarement besoin de plus d’une correspondance pour atteindre une station sur l’île, et les infrastructures de transport de l’arrondissement comprennent aussi la Gare Centrale, le service de train de banlieue de Lucien-L’Allier et deux autoroutes, Bonaventure et l’autoroute Ville-Marie, en partie souterraine, qui accueillent ensemble l’essentiel de la circulation automobile et des autocars entrant dans le cœur du centre-ville ^[51].

Du côté du marché des bureaux, la performance globale du centre-ville en 2026 a renforcé la confiance des investisseurs et des employeurs envers le secteur. Les chiffres de CBRE pour le T1 de 2026 montrent que les immeubles de catégorie B reliés au réseau souterrain RÉSO ont enregistré un quatrième trimestre consécutif d’absorption positive, à près de 220 000 pieds carrés, « soulignant que l’accessibilité au transport collectif est une commodité très prisée » ^[52]. Cette activité coïncide avec l’obligation imposée par la Ville de Montréal elle-même à ses cols blancs d’être présents en personne trois jours par semaine à compter de septembre 2026, une politique que CBRE cite explicitement comme moteur de la demande au centre-ville ^[53].

Analyse des données et éléments probants

Le marché montréalais des espaces de travail flexibles constitue la toile de fond du choix entre Griffintown et le centre-ville. Le marché canadien des espaces de bureaux en coworking était évalué à environ 1,03 milliard de $ US en 2025 et devrait atteindre 2,03 milliards de $ US d’ici 2031, un chiffre présenté plus tôt dans ce rapport. Par secteur, les technologies de l’information représentaient 39,85 % de ce marché en 2025, tandis que les entreprises dans leur ensemble généraient 50,42 % des revenus, ce qui reflète à quel point le coworking est devenu courant pour les bureaux satellites plutôt que de demeurer un produit de niche pour les travailleurs autonomes ^{[54] [55]}. L’Ontario domine le marché national avec une part des revenus de 47,15 %, mais la croissance du Québec repose en partie sur « la main-d’œuvre bilingue de Montréal et les projets de grande envergure comme la Place Banque Nationale », que le même rapport décrit comme le plus important projet de bureaux de la ville en trois décennies ^[56].

L’adoption du télétravail et du travail hybride sous-tend cette croissance. La proportion de personnes travaillant à domicile au Canada s’est stabilisée à 18,7 % en mai 2024, bien au-dessus du taux de 7,1 % d’avant la pandémie, et près d’un Canadien sur dix doit encore effectuer des trajets de plus d’une heure, un fardeau qui pousse de nombreuses personnes vers des options de coworking de quartier plus proches de leur domicile plutôt que vers un siège social central unique ^[57]. Le travail autonome, un segment démographique qui a recours de façon disproportionnée au coworking, a atteint une moyenne de 2 652 600 personnes en 2023, et un peu plus d’un travailleur autonome canadien sur quatre, soit 26,6 %, exerçait un travail à la demande dans son emploi principal cette année-là, tandis que 29,8 % de l’ensemble des travailleurs autonomes déclaraient prévoir développer leur entreprise au cours des 12 mois suivants, selon Statistique Canada ^[58].

Les données sur l’abordabilité du logement renforcent l’écart de coût entre les deux quartiers. Le prix de vente moyen d’une propriété à Montréal a atteint 689 908 $ en juin 2026 et a augmenté d’environ 24,8 % au cours des cinq dernières années, tandis que le prix médian des copropriétés a atteint un sommet historique de 435 000 $, soit un gain annuel de 2,0 % ^{[59] [60]}. La Banque du Canada a maintenu son taux cible du financement à un jour à 2,25 % le 10 juin 2026, pour une cinquième fois consécutive, gardant le financement hypothécaire plus abordable qu’au sommet de 2023-2024 et maintenant la pression de la demande sur le parc de logements des deux quartiers ^[61]. À l’échelle des quartiers, le loyer moyen dans Le Sud-Ouest, qui englobe Griffintown, s’établissait à 1 995 $ par mois en juillet 2026, avec un prix moyen de 4,01 $ le pied carré, et un locataire devrait gagner environ 80 000 $ par année pour payer confortablement ce loyer selon le seuil habituel de 30 % du revenu ^[62].

Les fondamentaux du marché des bureaux complètent le portrait. Le volume des ventes d’immeubles de placement au centre-ville au T1 de 2026 a dépassé 360 millions de $, soit plus de huit fois le chiffre équivalent du T1 de 2025, reflétant ce que CBRE appelle une « tendance d’achats fondés sur la conviction apparue au cours de la deuxième moitié de 2025 » et poursuivie en 2026 ^[63]. À l’échelle nationale, le taux de disponibilité total des bureaux au Canada s’établissait à 18,7 % au troisième trimestre, en baisse par rapport à 19,6 % un an auparavant, selon les chiffres d’Avison Young rapportés par CityNews Montreal, tandis qu’un directeur de la recherche chez CBRE a aussi souligné que « seulement une poignée de nouveaux immeubles sont actuellement en construction au Canada », ce qui limite la rapidité avec laquelle la nouvelle offre peut compenser la reprise de la demande ^{[64] [65]}. Ce taux d’inoccupation élevé, mais en diminution, est précisément la force structurelle derrière l’essor du coworking à Griffintown comme au centre-ville : les propriétaires dont le taux d’occupation est plus faible sont de plus en plus disposés à louer à des exploitants d’espaces flexibles à des conditions favorables, tandis que les mêmes tendances d’adoption du télétravail et du travail hybride qui avaient vidé les bureaux traditionnels remplissent maintenant les espaces de coworking de professionnels qui recherchent un poste attitré sans engagement de bail pluriannuel.

Études de cas et exemples concrets

Le campus d’Autodesk à Griffintown

Autodesk, la société cotée en bourse spécialisée dans les logiciels de conception, a ouvert en 2020 un bureau montréalais à Griffintown de plus de 40 000 pieds carrés sur deux étages, employant plus de 200 personnes, un fait présenté dans la section Adoption ci-dessus. La décision d’implanter un important bureau technologique dans un quartier industriel reconverti plutôt que dans une tour du centre-ville illustre une tendance plus large : les employeurs du secteur technologique considèrent de plus en plus la lumière naturelle, le caractère architectural et la proximité d’un bassin de jeunes talents comme des avantages concurrentiels justifiant un compromis sur la multiplicité des options de transport collectif du centre-ville. VICE Media Quebec a suivi une logique similaire en établissant son siège provincial dans un atelier d’imprimerie reconverti à Griffintown plutôt que dans une tour de bureaux traditionnelle.

La Place Banque Nationale et la consolidation au centre-ville

La Banque Nationale du Canada a inauguré la Place Banque Nationale au centre-ville de Montréal en septembre 2024, un projet que Mordor Intelligence décrit comme « le plus important projet de bureaux de la ville en trois décennies », visant les certifications LEED v4 Or et WELL v2 Argent et regroupant dans une seule tour dotée de nombreuses commodités des activités auparavant réparties dans de plus petits locaux au centre-ville ^[66]. Ce seul projet illustre pourquoi le taux d’inoccupation des immeubles de catégorie AAA du centre-ville est descendu à 6,2 %, un chiffre cité dans le Sommaire de ce rapport, alors même que les marchés des bureaux canadiens dans leur ensemble demeurent relativement peu dynamiques : le capital et la demande des locataires se concentrent dans un petit nombre de tours haut de gamme du centre-ville riches en commodités, soit exactement la dynamique de « recherche d’une meilleure expérience » que le vice-président principal à la location de bureaux de CBRE a décrite à l’échelle nationale ^[67].

Le parcours de Plusgrade entre Griffintown et le centre-ville

L’entreprise de technologies du voyage Plusgrade a utilisé iQ Offices à Griffintown comme espace de travail temporaire en attendant la livraison de son nouveau siège social à la Maison Alcan au centre-ville, un cas présenté dans la section Adoption de Griffintown ci-dessus. Plutôt que de considérer Griffintown et le centre-ville comme des choix mutuellement exclusifs, la stratégie immobilière de Plusgrade a utilisé les deux quartiers successivement, profitant des espaces flexibles de Griffintown exigeant un engagement moindre pendant une période de transition avant de s’établir à une adresse permanente au centre-ville. Cette pratique devient de plus en plus courante alors que les ententes de coworking s’étendent au-delà des travailleurs autonomes aux entreprises locataires entre deux baux, ce qui a en partie poussé certains petits exploitants canadiens à se regrouper : quatre entreprises régionales de coworking, ClickSpace, Lauft, Werklab et Cowork Halifax, ont récemment lancé un réseau commun de 11 espaces de travail flexibles à Vancouver, Toronto, Montréal et Halifax pour offrir à leurs membres un accès réciproque dans ces villes ^[68].

La présence de WeWork au centre-ville de Montréal après la faillite

La faillite mondiale de WeWork à la fin de 2023, abordée dans le Sommaire ci-dessus, comprenait la remise au propriétaire de deux étages, soit environ 60 000 pieds carrés, à son emplacement montréalais du 1010, rue Sainte-Catherine Ouest. À l’échelle nationale, WeWork s’est délestée de 4 milliards de dollars américains de dettes au cours de sa restructuration et a réduit sa présence canadienne à ses actifs essentiels, laissant ainsi de la place à des exploitants locaux comme Workhaus pour s’étendre aux étages libérés, selon l’analyse du contexte concurrentiel de Mordor Intelligence ^[69]. Malgré cette contraction, les quatre emplacements de WeWork au centre-ville de Montréal ont tous survécu à la faillite sans fermeture, démontrant la confiance persistante des exploitants envers la demande au centre-ville même après les difficultés majeures d’un concurrent ^[70].

La décision de changer d’espace de travail d’un consultant en mode hybride (exemple hypothétique)

Prenons l’exemple hypothétique d’un consultant autonome en marketing qui se rend actuellement chaque jour de Verdun à un poste en coworking au centre-ville et qui envisage plutôt de passer à un espace de Griffintown. Dans le scénario de Griffintown, passer d’un poste flexible / hot desk au centre-ville dans la fourchette de 275 $ à 450 $ par mois au poste flexible / hot desk de 2727 Coworking au tarif en vigueur de 300 $ par mois entraînerait des économies mensuelles modestes, mais réelles, tout en échangeant les multiples options de lignes du métro au centre-ville contre un trajet de 8 à 15 minutes sur la ligne verte pour rejoindre les mêmes clients du centre-ville au besoin. Si ce consultant formait plutôt une équipe de trois personnes, le même modèle de coûts du guide du quartier publié par 2727 Coworking suggère que des postes attitrés à 400 $ à 550 $ par mois chacun resteraient nettement moins chers qu’un bail de bureaux traditionnel de cinq ans une fois inclus le loyer de base, le loyer additionnel, les assurances, le mobilier et les coûts d’aménagement, bien que le consultant doive mettre ces économies en balance avec l’offre historiquement plus limitée de commerces et d’épiceries à Griffintown ^[71]. Ce scénario est illustratif plutôt qu’un cas réel documenté, mais il repose directement sur les données tarifaires vérifiées de 2727 Coworking et de CBRE citées ailleurs dans ce rapport.

Perspectives et orientations futures

Plusieurs tendances structurelles modifieront probablement les paramètres du choix entre Griffintown et le centre-ville au cours des prochaines années. Premièrement, la station Griffintown–Bernard-Landry du REM, dont l’ouverture est retardée, demeure le plus important changement attendu dans l’offre de transport collectif du quartier. CDPQ Infra, le promoteur du REM, a annoncé en juin 2026 une relance de la phase de planification pour la station de Griffintown et une station complémentaire à Bridge-Bonaventure, expliquant que « cette synchronisation est essentielle compte tenu de la complexité des travaux, qui impliquent notamment l’intégration d’une nouvelle station au-dessus d’infrastructures ferroviaires en service et la coordination des interventions à l’échelle du réseau du REM » ^[72]. La construction pourrait commencer en 2028, avec un achèvement estimé à 2030, et la Ville souligne que la station de Bridge-Bonaventure en particulier est « une condition préalable à tout effort de développement résidentiel » dans ce secteur voisin, ce qui met en évidence les liens désormais étroits entre le transport collectif et le développement immobilier dans ce corridor ^[73].

Deuxièmement, l’élan du retour au bureau se renforce d’une manière qui favorise à court terme les tours du centre-ville riches en commodités. Le président canadien d’Avison Young a décrit une « effervescence » dans la location de bureaux alors que les entreprises « ramènent leur personnel au bureau pour une durée significative », que ce soit trois ou cinq jours par semaine, une tendance qu’il a qualifiée de difficile à mesurer en temps réel, même pour sa propre entreprise ^[74]. Pourtant, même les prévisionnistes optimistes s’attendent à ce que le travail hybride persiste sous une forme ou une autre : un directeur de la recherche chez JLL a averti que « je ne pense pas que nous en ayons fini avec le travail hybride », soulignant que les entreprises restent « attentives à leurs dépenses » même si les obligations de présence au bureau s’intensifient dans la finance et d’autres secteurs ^[75]. L’obligation de présence au bureau trois jours par semaine imposée par la Ville de Montréal à ses employés municipaux, qui entre en vigueur en septembre 2026, concentrera davantage les déplacements à pied des travailleurs du secteur public au centre-ville, une politique déjà mentionnée dans la section Performance et indicateurs de référence ci-dessus.

Troisièmement, le secteur du coworking lui-même continue de se consolider autour de modèles d’expansion à faible intensité d’actifs et fondés sur des partenariats, plutôt que sur la croissance par location directe exigeant beaucoup de capitaux qui caractérisait WeWork avant sa faillite, et environ 80 % des ouvertures mondiales récentes d’IWG se situent à l’extérieur des cœurs de centre-ville, une tendance qui, si elle se poursuit à Montréal, pourrait favoriser davantage l’expansion dans des quartiers comme Griffintown plutôt que de nouvelles ouvertures dans les tours du centre-ville ^[76]. Enfin, la stabilité persistante des taux de la Banque du Canada, qui a maintenant maintenu son taux du financement à un jour à 2,25 % pendant cinq décisions consécutives en date de juin 2026, devrait garder les conditions de financement résidentiel et commercial relativement stables dans les deux quartiers pour le reste de l’année, en l’absence d’un nouveau choc économique, un contexte de politique monétaire présenté dans la section Analyse des données ci-dessus.

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le meilleur quartier pour les personnes en mode de travail hybride à Montréal, Griffintown ou le centre-ville ? Il n’y a pas de réponse unique : Griffintown offre un espace phare de coworking à moindre coût avec 2727 Coworking et de solides infrastructures cyclables, tandis que le centre-ville offre trois lignes de métro convergentes, le plus grand choix d’espaces de coworking de la ville et le réseau souterrain RÉSO, qui protège les usagers des intempéries hivernales. Les personnes sensibles aux coûts et adeptes du vélo ont tendance à privilégier Griffintown ; celles qui ont besoin du plus grand nombre possible d’options de rechange en transport collectif ou de prestige auprès de leurs clients ont tendance à privilégier le centre-ville.

Où les télétravailleurs devraient-ils habiter à Montréal ? Les données locatives suggèrent que Le Sud-Ouest, qui comprend Griffintown, offre une option relativement modérée en coût avec un loyer moyen de 1 995 $ par mois, tandis que le centre-ville se classe parmi les quatre quartiers les plus chers de la ville, aux côtés de Westmount, de Verdun et de Saint-Henri, comme le précise la section Analyse des données ci-dessus. Les deux quartiers ont un Walk Score identique de 88 ; le potentiel piétonnier lui-même n’est donc pas un facteur de différenciation.

Quels espaces de coworking trouve-t-on à Griffintown ? 2727 Coworking, VIVIC Coworking et iQ Offices sont les principales options du quartier, 2727 offrant des postes flexibles / hot desks à partir de 300 $ par mois et des bureaux privés jusqu’à 3 000 $ par mois pour un ensemble de bureaux de dix personnes ^[77].

Quels espaces de coworking trouve-t-on au centre-ville ? WeWork exploite quatre emplacements, les marques Regus et Spaces d’IWG fonctionnent selon un modèle de partenariat à faible intensité d’actifs dans plusieurs emplacements, et des exploitants indépendants spécialisés complètent l’offre au centre-ville et dans le Vieux-Montréal, le secteur dans son ensemble présentant « la plus forte densité d’options de coworking » de tous les quartiers de la ville, comme indiqué dans la section Offre du centre-ville ci-dessus.

Comment le coût de la vie se compare-t-il entre Griffintown et le centre-ville ? Le loyer moyen dans Le Sud-Ouest, où se trouve Griffintown, est de 1 995 $ par mois, alors que le prix médian d’une copropriété à l’échelle de la ville est de 435 000 $, tandis que le centre-ville se classe régulièrement parmi les quatre quartiers locatifs les plus chers de Montréal, et que le tarif de 300 $ par mois du poste flexible / hot desk de 2727 Coworking se situe sous la fourchette de 275 $ à 450 $ que le plus grand exploitant du centre-ville, WeWork, annonce pour un accès comparable.

Quelle est la durée du trajet entre Griffintown et le centre-ville ? La station de métro Charlevoix donne directement accès à la ligne verte en direction des stations du centre-ville et, lorsque la station Griffintown–Bernard-Landry du REM ouvrira, probablement vers 2030, le trajet vers la Gare Centrale sera réduit à environ 2 minutes, comme le précise la section Performance et indicateurs de référence ci-dessus.

Puis-je obtenir un bureau virtuel au centre-ville de Montréal ou à Griffintown ? Oui, dans les deux quartiers. Les marques Regus et Spaces d’IWG et plusieurs exploitants indépendants spécialisés offrent des forfaits de boîte postale virtuelle et d’adresse officielle au centre-ville à partir d’environ 500 $ par mois, tandis que les exploitants de Griffintown, dont 2727 Coworking, offrent aussi des services de boîte postale virtuelle sans engagement pour un bureau à temps plein ^[78].

Quand la station du REM à Griffintown ouvrira-t-elle ? Initialement visée pour 2024, la construction de la station Griffintown–Bernard-Landry pourrait maintenant commencer en 2028, avec un achèvement estimé à 2030, à la suite de l’annonce de CDPQ Infra en juin 2026 relançant la phase de planification, comme l’explique la section Perspectives de ce rapport.

Griffintown ou le centre-ville est-il plus sûr ou plus propice à la marche pour les courses quotidiennes ? Les deux quartiers ont un Walk Score identique de 88, et Ville-Marie se classe officiellement au deuxième rang des quartiers de Montréal les plus propices à la marche, derrière seulement le Plateau-Mont-Royal, dont le score est de 92 ^[79].

Conclusion

Cette comparaison montre que Griffintown et le centre-ville de Montréal répondent à des profils de travail hybride véritablement différents plutôt que l’un surpasse simplement l’autre. Griffintown l’emporte nettement sur le plan du coût, comme l’illustre le poste flexible / hot desk à 300 $ par mois de 2727 Coworking comparativement à la fourchette d’environ 275 $ à 450 $ de WeWork au centre-ville, sur celui des infrastructures cyclables et sur celui du caractère des espaces de travail au bord du canal baignés de lumière naturelle, qui a contribué à ancrer dans le quartier des employeurs comme Autodesk et VICE Media Quebec. Le centre-ville l’emporte sur le plan des options de rechange en transport collectif avec trois lignes de métro convergentes et le réseau RÉSO à l’abri des intempéries, sur celui de l’abondance de l’offre de coworking, qui comprend des marques mondiales et des exploitants indépendants spécialisés, ainsi que sur celui du prestige et de la densité des occasions de réseautage, qui continuent d’attirer des ententes de coworking à l’échelle de grandes entreprises et des projets phares comme la Place Banque Nationale. Les deux quartiers ont un Walk Score identique de 88, ce qui souligne que le potentiel piétonnier lui-même n’est pas le facteur de différenciation que beaucoup supposent.

Les forces les plus susceptibles de modifier cet équilibre au cours des prochaines années sont le transport collectif et les politiques de retour au bureau. Si la station Griffintown–Bernard-Landry du REM est livrée selon le calendrier nouvellement annoncé pour 2030, le désavantage qui subsiste en matière de transport collectif dans le quartier disparaîtra en grande partie, ce qui pourrait faire pencher nettement la balance en faveur des avantages de Griffintown en matière de coût et de mode de vie. À l’inverse, l’obligation de présence au bureau trois jours par semaine imposée par la Ville de Montréal elle-même, le discours national d’une « année de reprise » chez les grandes sociétés de courtage et le taux d’inoccupation des immeubles de catégorie AAA du centre-ville déjà réduit à 6,2 % indiquent tous une demande soutenue, voire croissante, au centre-ville à court terme. Pour la plupart des personnes en mode de travail hybride qui prennent cette décision aujourd’hui, la réponse pratique est de privilégier le point de départ réel du trajet et le budget plutôt que l’image du quartier : une personne qui habite Verdun, Saint-Henri ou l’ouest de Griffintown même trouvera généralement convaincantes les économies du corridor du canal, tandis qu’une personne qui a besoin d’un accès fréquent à plusieurs lignes de métro, aux clients institutionnels du centre-ville ou à la protection contre les intempéries du réseau RÉSO jugera probablement justifié le coût supplémentaire du centre-ville.