Meilleurs quartiers de Montréal pour travailler en technologie (2026)

Mile-Ex et Mile End : le corridor montréalais de recherche en IA

Capacités

Mile-Ex, un ancien quartier de la confection et du textile dans l’arrondissement de Rosemont–La Petite-Patrie, aussi connu sous le nom de secteur Marconi-Alexandra, a été reconstruit autour d’un seul point d’ancrage : Mila, l’Institut québécois d’intelligence artificielle. Son siège de 90 000 pieds carrés sur la rue Saint-Urbain a ouvert en janvier 2019 et devait accueillir environ 700 personnes, dont 350 chercheurs, 100 étudiants à la maîtrise professionnelle et 150 employés d’entreprises privées ayant des bureaux dans le centre, selon la présidente et chef de la direction de Mila, Valérie Pisano, citée par le Montreal Gazette ^{[10] [11]}. Mila compte aujourd’hui plus de 1 400 chercheurs et experts, selon Montréal International ^[12].

À côté de Mila, le complexe de bureaux O Mile-Ex, issu de la rénovation d’environ 60 millions de $ de deux anciens bâtiments industriels totalisant près de 400 000 pieds carrés, accueille notamment Behaviour Interactive, Element AI, EDP, l’unité multimédia 4U2C du Cirque du Soleil et Rogue Research. Son promoteur l’a décrit comme le plus grand pôle d’IA au Canada ^{[13] [14]}. Microsoft Research Montreal a déménagé dans un laboratoire de 31 610 pieds carrés au 6795, rue Marconi, occupant tout le quatrième étage de l’immeuble et une partie du troisième. Ce déménagement a effectivement triplé sa superficie à Montréal, tandis que son bureau de ventes commerciales est demeuré au centre-ville ^{[15] [16]}. Google DeepMind a ouvert un bureau de recherche à Montréal en 2017, en étroite collaboration avec l’Université McGill, sous la direction de Doina Precup, chercheuse en apprentissage par renforcement (Source: deepmind.google).

Le Mile End voisin offre des bureaux plus traditionnels et des espaces flexibles aux entreprises technologiques et créatives, notamment Espaces Waverly, au 7236, rue Waverly. Ce dernier met de l’avant l’accès du quartier au transport collectif (les stations de métro Laurier et Rosemont à distance de marche, ainsi que les lignes d’autobus 51, 55, 80 et 161) et son faible taux de criminalité par rapport aux autres quartiers centraux ^{[17] [18]}.

Adoption

Montréal International, l’agence de développement économique de la région, décrit le Grand Montréal comme étant « reconnu depuis longtemps comme l’un des pôles d’IA les plus dynamiques au monde », citant plus de 48 000 travailleurs possédant des compétences liées à l’IA et un avantage de coûts moyen de 40 pour cent par rapport aux grandes villes nord-américaines ^{[19] [20]}. Scale AI, la grappe canadienne d’innovation en IA pour les chaînes d’approvisionnement soutenue par le gouvernement fédéral et établie à Montréal, a annoncé en juillet 2025 un investissement supplémentaire de 98,6 millions de $ dans 23 nouveaux projets d’IA appliquée au Québec, financés selon un ratio de 2 pour 1 entre les capitaux privés et publics ^{[21] [22]}.

Forces et limites

La force de Mile-Ex est sa proximité inégalée avec la recherche fondamentale en IA : aucun autre quartier montréalais, et peu de quartiers en Amérique du Nord, n’offrent une concentration comparable de titulaires de doctorat en IA, de laboratoires de recherche d’entreprise et de jeunes entreprises d’IA appliquée dans un périmètre de quelques pâtés de maisons. Sa limite est que Mile-Ex lui-même offre relativement peu de commerces, d’établissements d’accueil et de commodités de coworking comparativement à Griffintown ou au Mile End proprement dit. La majeure partie de son cadre bâti se compose d’anciens espaces industriels convertis en bureaux destinés à des locataires établis plutôt qu’à des travailleurs autonomes ou à des fondateurs dont l’entreprise en est à ses tout débuts, et son parc de logements est plus restreint que l’offre de copropriétés rapidement construite à Griffintown.

Centre-ville de Montréal (Ville-Marie) : le cœur de la technologie d’entreprise

Capacités

Le centre-ville de Montréal, dans l’arrondissement de Ville-Marie, demeure l’adresse de choix des plus grandes sociétés montréalaises cotées en bourse qui œuvrent en technologie ou dont les activités reposent sur la technologie. Le bureau montréalais de Shopify se trouve au 490, rue de la Gauchetière Ouest, dans un espace de 30 000 pieds carrés qui, lors du déménagement de 2016, avait été conçu pour accueillir jusqu’à 200 employés travaillant sur le produit principal de Shopify (Source: arquivo.pt) ^[23]. Lightspeed Commerce, la plateforme de point de vente et de commerce fondée à Montréal et inscrite à deux bourses (NYSE : LSPD, TSX : LSPD), indique dans ses propres documents déposés auprès de la SEC que son siège social se trouve au 700, rue Saint-Antoine Est ^[24]. Au milieu de 2026, elle emploie environ 2 686 personnes à l’échelle mondiale et réalise un chiffre d’affaires annuel d’environ 1,1 milliard de $ ^[25]. CGI, la société mondiale de services-conseils en TI fondée à Montréal, indique que son siège social se trouve au 1350, boulevard René-Lévesque Ouest, au 15e étage ^[26].

L’offre de coworking au centre-ville comprend plusieurs établissements WeWork, notamment au 1010, rue Sainte-Catherine Ouest, à L’Avenue, au 455, rue Saint-Antoine Ouest (l’ancien immeuble du Montreal Herald, dans le Quartier international) et à la Place Ville Marie ^[27]. Juste à l’est du centre-ville proprement dit, dans le Vieux-Montréal (qui fait partie de l’arrondissement de Ville-Marie), Crew Collective & Café occupe un ancien siège social de la Banque Royale du Canada doté de plafonds de 15 mètres. Selon Tourisme Montréal, Forbes l’a désigné comme le plus bel espace de coworking au monde ^[28]. Crew Collective propose un poste flexible à 300 $ par mois, un poste attitré à 675 $ par mois et des bureaux privés à partir de 6 000 $ par mois, ainsi qu’un service de case postale à 50 $ par mois et un forfait complet de domiciliation d’entreprise à 80 $ par mois ^{[29] [30] [31] [32]}.

District 3, un accélérateur de jeunes entreprises et un pôle de coworking situé dans l’immeuble du Faubourg de l’Université Concordia au centre-ville, a soutenu plus de 1 400 jeunes entreprises depuis 2014. Les entreprises de son portefeuille ont généré plus de 573 millions de $ en ventes et en financement, et il assure en moyenne plus de 500 emplois actifs par année ^{[33] [34] [35]}.

Adoption

Le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville s’établissait à environ 17,8 pour cent en 2025, selon CBRE. Les immeubles prestigieux de catégorie AAA affichaient un taux beaucoup plus faible de 6,0 pour cent, car le marché ne compte que six immeubles de ce type ^[36]. Louis Karam, directeur général de CBRE à Montréal, a décrit 2025 comme une année présentant « des signes que nous avons atteint un plafond d’inoccupation, amorçant un nouveau cycle de demande alors que les locataires se sont tournés vers des immeubles de bureaux haut de gamme » ^[37]. Colliers a indiqué que le marché élargi des bureaux du Grand Montréal entamait 2026 avec un taux d’inoccupation de 17,2 pour cent et « des tendances divergentes, alors que la demande continue de se concentrer dans les actifs de premier ordre » ^[38].

Forces et limites

La force du centre-ville est son envergure : c’est le seul secteur qui offre des tours de bureaux de catégorie AAA, le plus vaste bassin de grandes entreprises employeuses et le plus large éventail de correspondances de transport collectif, notamment les stations de métro Bonaventure et McGill, entourées d’immeubles de catégorie AAA, ainsi que plusieurs lignes du REM qui convergent près de la Gare Centrale. Sa limite pour les travailleurs individuels du secteur technologique et les petites entreprises en démarrage tient aux coûts et à l’ambiance : les loyers et les tarifs de coworking y sont sensiblement plus élevés qu’à Griffintown ou sur le Plateau. La concentration de grandes entreprises, précieuse pour leurs employés, soutient moins les fondateurs dont l’entreprise en est à ses tout débuts que le milieu du coworking de Griffintown, riche en jeunes entreprises, ou la concentration de recherche de Mile-Ex.

Plateau-Mont-Royal : le quartier résidentiel des développeurs indépendants

Capacités

Le Plateau-Mont-Royal est un arrondissement montréalais dense, propice à la marche et largement résidentiel, situé entre le centre-ville et le Mile End. Il constitue moins une adresse technologique d’entreprise que le quartier où vivent effectivement une grande part des développeurs indépendants, des travailleurs autonomes et des travailleurs des technologies créatives de la ville. L’offre de coworking y est à plus petite échelle et axée sur la communauté plutôt que sur les grandes entreprises. Montreal Cowork, sur l’avenue du Mont-Royal, propose 252 postes de travail ainsi que des bureaux privés fermés, un espace de coworking ouvert, des salles de réunion, des bureaux virtuels et un service d’adresse d’affaires, ainsi qu’un studio d’enregistrement audio et vidéo ^{[39] [40]}. ECTO, un espace de travail partagé coopératif également situé sur l’avenue du Mont-Royal, est organisé en coopérative appartenant à ses membres. Les frais d’adhésion à vie sont de 350 $, et ses services comprennent une adresse d’entreprise enregistrée (Source: ecto.coop) (Source: ecto.coop). Blabla Studio, un espace de coworking de 12 postes aménagé dans un loft, propose un poste fixe à 350 $ par mois et un poste fixe avec quatre heures d’accès mensuel au studio de baladodiffusion à 450 $ par mois ^{[41] [42]}.

Adoption

L’Enquête sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) établit le loyer moyen dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal à 1 433 $, tous types de logements confondus, comparativement à 1 724 $ dans Ville-Marie (centre-ville) pour la même période ^{[43] [44]}, soit une économie d’environ 17 pour cent pour les ménages qui choisissent le Plateau plutôt que le centre-ville proprement dit.

Historiquement, la présence technologique et créative du Plateau a été façonnée par sa proximité avec Ubisoft Montreal. Son studio, situé précisément dans l’immeuble Peck à l’angle du boulevard Saint-Laurent et de la rue Saint-Viateur, du côté du Mile End du corridor voisin du Plateau, devait à l’origine accueillir 500 personnes lors de son ouverture en 1997. Il comptait 3 000 employés en 2017, soit le quart de l’effectif mondial de l’entreprise française à l’époque ^[45].

Forces et limites

La force du Plateau est sa qualité de vie : des rues bordées d’arbres, une forte concentration de restaurants et de cafés, et des loyers nettement inférieurs à ceux du centre-ville, tout en restant à distance de marche ou de vélo du centre-ville comme du corridor de recherche du Mile End. Sa limite comme quartier où « travailler » plutôt que comme quartier où « vivre » est le manque relatif de grands espaces de bureaux répondant aux besoins des grandes entreprises. La plupart des exploitants de coworking du Plateau, comme ECTO et Blabla Studio, proposent de petits espaces gérés par leurs membres, adaptés aux travailleurs autonomes individuels et aux petites équipes plutôt qu’aux équipes de plus de 50 personnes que peuvent accueillir les immeubles de bureaux du centre-ville ou de Mile-Ex.

Comparaison des caractéristiques

Le tableau 1 ci-dessous résume la comparaison des quatre quartiers selon les critères les plus pertinents pour un travailleur du secteur technologique ou un fondateur de jeune entreprise qui choisit où établir ses activités à Montréal : l’offre de coworking et de bureaux, l’accès au transport collectif, la facilité des déplacements à pied, la concentration d’employeurs technologiques et le loyer mensuel habituel pour un logement locatif comparable.

Une lecture transversale du tableau montre que Griffintown et Mile-Ex représentent des choix complémentaires plutôt que concurrents : Griffintown se démarque par la facilité des déplacements à pied, la concentration d’espaces de coworking et le rythme de croissance résidentielle, tandis que Mile-Ex l’emporte nettement pour la profondeur de la recherche en IA et la présence de laboratoires d’entreprise. Le centre-ville demeure le seul secteur offrant l’envergure des tours de bureaux et la convergence des réseaux de transport collectif dont les grands employeurs établis ont besoin. Il affiche donc le loyer moyen le plus élevé des quatre secteurs. Le Plateau-Mont-Royal offre des loyers inférieurs d’environ 17 pour cent à ceux du centre-ville, tout en restant à courte distance de trajet du centre-ville et du Mile End. C’est pourquoi il constitue un choix résidentiel plutôt qu’un lieu de siège social pour la plupart des travailleurs présentés ici.

Performance et points de comparaison

Le coût du coworking est l’un des points de comparaison les plus clairs et les plus faciles à comparer entre les quartiers technologiques de Montréal, puisque la plupart des exploitants publient directement leurs tarifs mensuels ou journaliers. Le tableau 2 compare des tarifs représentatifs de postes et de bureaux chez des exploitants établis dans chacun des quatre secteurs, ainsi que les tarifs de 2727 Coworking à Griffintown, présentés de façon transparente selon ce que comprend l’abonnement plutôt que convertis artificiellement en tarif horaire.

Le tableau montre que les tarifs des postes d’entrée de gamme sur le marché montréalais du coworking se regroupent étroitement entre environ 249 $ et 350 $ par mois, quel que soit le quartier. À Griffintown, le poste flexible / hot desk de 2727 Coworking à 300 $ se situe directement dans cette fourchette, tout en comprenant une salle de conférence gratuite et l’accès 24/7 de base plutôt qu’en supplément. Au centre-ville, Crew Collective demande un montant comparable de 300 $ pour son poste flexible d’entrée de gamme, mais ses tarifs augmentent fortement pour les postes attitrés et les bureaux privés, ce qui reflète la prime associée à son immeuble patrimonial du Vieux-Montréal et à son emplacement dans le quartier central des affaires. À l’inverse, les exploitants du Plateau affichent généralement des tarifs d’entrée de gamme légèrement inférieurs à ceux de Griffintown et du centre-ville, ce qui concorde avec les loyers résidentiels et commerciaux moyens plus faibles de l’arrondissement documentés dans les données de la SCHL ci-dessus.

Au-delà du coût du coworking, la performance des déplacements constitue un deuxième axe de comparaison concret. La station Griffintown-Bernard-Landry du REM placera le quartier à 2 minutes de la Gare Centrale et à 3 minutes de la station McGill, avec une fréquence en pointe d’un train toutes les 2 minutes 30 secondes (Source: rem.info). Les personnes qui partent des immeubles de Microsoft Research ou de Mila à Mile-Ex rejoignent le centre-ville en métro ou en autobus dans un délai comparable, compte tenu de la position du quartier le long des circuits de rabattement vers les lignes bleue et orange. En ce qui concerne précisément l’infrastructure Internet, 2727 Coworking à Griffintown annonce une connectivité gigabit comme commodité de base comprise dans l’abonnement plutôt que comme une option payante ^[59]. Cette caractéristique correspond à ce que la plupart des établissements WeWork et Crew Collective du centre-ville examinés offrent aussi de base à leurs membres en coworking.

Analyse des données et éléments probants

Les données sur la rémunération offrent le portrait quantitatif le plus clair de ce que signifie, sur le plan financier, travailler dans le secteur technologique de Montréal, quel que soit le quartier. En juillet 2026, Levels.fyi indique une rémunération totale médiane de 112 945 $ CA pour les ingénieurs logiciels à Montréal, avec une fourchette du 25e au 75e percentile de 89 030 $ CA à 146 142 $ CA et un 90e percentile de 202 834 $ CA (Source: www.levels.fyi). Montréal se classe ainsi au troisième rang des régions métropolitaines canadiennes dans le même ensemble de données, derrière Vancouver (172 839 $ CA) et Toronto (140 442 $ CA), mais devant Calgary (113 253 $ CA) (Source: www.levels.fyi). À Montréal même, Shopify est l’employeur qui offre la rémunération la plus élevée dans l’ensemble de données, avec une rémunération totale médiane de 220 010 $ CA pour les ingénieurs logiciels, soit plus du double de la médiane de la ville (Source: www.levels.fyi).

Les données salariales de Robert Half pour 2026 situent la rémunération de base des ingénieurs logiciels et des développeurs à Montréal entre 87 975 $ CA dans le bas de la fourchette et 134 130 $ CA dans le haut, décrivant le marché comme étant « 2 % supérieur à la moyenne nationale » ^{[60] [61]}. L’enquête indépendante de PayScale, fondée sur 117 profils salariaux, indique un salaire de base moyen considérablement plus faible de 81 383 $ CA, avec une fourchette du 10e au 90e percentile de 61 000 $ CA à 103 000 $ CA ^[62]. L’écart entre ces trois sources, soit environ 81 000 $ à 135 000 $ selon la méthodologie et la composition de l’échantillon, illustre pourquoi l’analyse comparative de la rémunération devrait s’appuyer sur plusieurs enquêtes indépendantes plutôt que sur une seule source. Les chiffres de rémunération totale autodéclarés de Levels.fyi, les données de placement de l’agence de recrutement Robert Half et l’enquête plus restreinte de PayScale portant uniquement sur le salaire de base mesurent des réalités apparentées, mais distinctes.

Du côté des employeurs, l’analyse Scoring Tech Talent de CBRE pour 2025, la référence nord-américaine la plus souvent citée dans le secteur, a établi que les talents technologiques représentaient 7,9 pour cent de la main-d’œuvre totale de Montréal. Cette proportion est inférieure à celles d’Ottawa (12 pour cent), de Waterloo (11,7 pour cent), de Toronto (10,7 pour cent) et de Vancouver (8,9 pour cent), mais à peu près comparable à celles de Québec (8,4 pour cent) et de Calgary (7,9 pour cent) ^[63]. Le bassin de talents technologiques de Montréal a augmenté de 6,9 pour cent durant la période mesurée, moins rapidement que ceux de Calgary (61,1 pour cent) ou de Waterloo (58,2 pour cent), mais davantage que ceux d’Edmonton (moins 1,2 pour cent) et de Québec (moins 1,1 pour cent) ^[64]. Un élément déterminant pour les employeurs qui évaluent où prendre de l’expansion est le coût d’exploitation annuel estimé par CBRE pour une main-d’œuvre technologique de référence à Montréal : 37,5 millions de $, soit le coût le plus faible à égalité avec Québec parmi les huit villes canadiennes de l’analyse, comparativement à 41,7 millions de $ à Vancouver et à 41,4 millions de $ à Toronto ^[65].

Les chiffres immobiliers renforcent le constat d’abordabilité à l’échelle des quartiers. L’enquête trimestrielle sur les loyers de Statistique Canada a révélé que le loyer demandé moyen pour un appartement de deux chambres à Montréal avait atteint 1 930 $ au premier trimestre de 2025, en hausse de 70,8 pour cent par rapport à 1 130 $ au premier trimestre de 2019. Montréal se classait au 17e rang des régions métropolitaines de recensement canadiennes, bien en dessous de Vancouver (3 170 $), de Toronto (2 690 $), de Victoria (2 680 $) et d’Ottawa (2 490 $) ^[66]. Le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville se situait à environ 17,8 à 18,0 pour cent durant 2025 selon CBRE ^[67], tandis que le taux d’inoccupation global des bureaux du Grand Montréal a légèrement augmenté pour atteindre 17,2 pour cent au premier trimestre de 2026 selon Colliers ^[68]. Le léger écart entre les deux chiffres (17,8 à 18,0 pour cent pour le centre-ville seulement, contre 17,2 pour cent à l’échelle régionale, mesurés à environ un an d’intervalle) reflète à la fois la portée géographique différente de chaque rapport et les variations normales d’un trimestre à l’autre dans un marché que CBRE décrit lui-même comme approchant d’un « plafond d’inoccupation » ^[69].

Études de cas et exemples concrets

Mila et la grappe d’IA de Mile-Ex

Le déménagement de Mila dans des installations de 90 000 pieds carrés aménagées expressément pour ses besoins à Mile-Ex en janvier 2019 est la décision immobilière la plus déterminante de l’histoire récente de la géographie technologique de Montréal. L’institut, issu d’un partenariat entre l’Université de Montréal et l’Université McGill, avait été conçu pour accueillir environ 700 personnes, dont 350 chercheurs, à son ouverture, selon sa présidente et chef de la direction Valérie Pisano ^[70]. Le directeur scientifique de Mila, Yoshua Bengio, a salué la décision subséquente de Microsoft Research de déménager de l’autre côté de la rue, affirmant que ce déménagement était « bénéfique pour l’écosystème de l’IA et pour les collaborations entre tous ses acteurs » ^[71]. La mairesse de Montréal de l’époque, Valérie Plante, a décrit la grappe comme réaffirmant « la position émergente de la ville comme chef de file mondial en intelligence artificielle » ^[72]. Aujourd’hui, Mila regroupe plus de 1 400 chercheurs et experts, selon Montréal International ^[12].

Les deux décennies d’Ubisoft Montreal dans le Mile End

Ubisoft a ouvert son studio montréalais en 1997 dans l’ancien immeuble Peck, à l’angle du boulevard Saint-Laurent et de la rue Saint-Viateur. Prévu à l’origine pour 500 personnes, il employait 3 000 personnes à son 20e anniversaire en 2017, soit le quart de l’effectif international de l’entreprise française à l’époque ^[45]. Cédric Orvoine, vice-président des communications et des ressources humaines d’Ubisoft, a décrit l’équilibre que l’entreprise tente de maintenir comme « une sorte d’équilibre délicat entre les communautés sociales, les entreprises et la présence culturelle » ^[73]. La relation n’a pas été sans heurts : Yumna Siddiqi, résidente de longue date du Mile End, a déclaré à CBC que les changements avaient commencé avant l’arrivée d’Ubisoft, mais que le quartier « est devenu beaucoup plus cher et très, très à la mode » en raison de la croissance du studio ^[74]. Au milieu de 2026, l’effectif mondial d’Ubisoft s’établissait à 16 590 personnes selon les chiffres du 31 mars 2026. L’entreprise a annoncé en juin 2026 qu’elle réaffecterait 170 employés montréalais à des projets autres que Rainbow Six Siege dans le cadre d’une restructuration plus large qui a aussi entraîné la fermeture de ses studios de Belgrade et de Winnipeg, touchant environ 2,3 pour cent de son effectif total ^{[75] [76]}. Cet épisode rappelle que même les employeurs les mieux établis dans les secteurs connexes à la technologie à Montréal ne sont pas à l’abri de la volatilité qui touche l’industrie mondiale du jeu vidéo et de la technologie.

L’essor et la fermeture de Notman House, premier pôle montréalais de jeunes entreprises

Notman House, un immeuble patrimonial situé au 51, rue Sherbrooke Ouest, près du Mille carré doré, a constitué depuis sa fondation par Real Ventures et la Fondation OSMO en 2011, selon les mots de BetaKit, « le seul pôle de ce type à Montréal ». Ses espaces de coworking et le populaire Café OSMO en faisaient un carrefour de l’industrie technologique émergente de la ville ^[77]. En décembre 2023, la Fondation OSMO devait 323 000 $ en frais hypothécaires impayés à la Banque de développement du Canada et à Investissement Québec, sur un total de 6 853 630 $ prêtés à Osmo depuis 2012, selon le reportage de BetaKit ^{[78] [79]}. Emma Williams, ancienne gestionnaire du campus Notman, a déclaré que « la communauté tient beaucoup à Notman House parce qu’elle l’a bâtie avec du sang, de la sueur et des larmes » ^[80]. En 2025, Notman House avait effectivement fermé ses portes comme pôle de jeunes entreprises et était en voie de devenir la Maison Notman de la philanthropie. Seul le café OSMO x MARUSAN demeurait ouvert, selon le site Web de l’organisme ^[81]. Cette fermeture souligne que le paysage immobilier technologique de Montréal évolue et qu’on ne peut pas présumer qu’un seul pôle historique demeurera accessible indéfiniment. Elle renforce les raisons pour lesquelles les fondateurs se répartissent maintenant entre plusieurs secteurs, notamment Griffintown et District 3, plutôt que de se concentrer dans un seul immeuble patrimonial.

Le modèle d’accélérateur de District 3 à Concordia, au centre-ville

District 3, fondé en 2013 dans l’immeuble du Faubourg de l’Université Concordia au centre-ville de Montréal, a depuis soutenu plus de 1 400 jeunes entreprises et généré plus de 573 millions de $ en ventes et en financement combinés pour son portefeuille, tout en maintenant en moyenne plus de 500 emplois actifs par année au sein de sa communauté de jeunes entreprises ^{[82] [83] [84]}. L’accélérateur a été financé en partie par une subvention de 1 million de $ d’André Desmarais et de France Chrétien Desmarais, selon le résumé de sa fondation dans Wikipédia ^[85]. District 3 illustre le rôle continu du centre-ville comme lieu d’incubation pour les fondateurs dont l’entreprise en est à ses tout débuts et qui souhaitent être près d’une grande université de recherche sans payer les tarifs du marché pour des bureaux.

La stratégie immobilière à deux volets de Microsoft Research entre Mile-Ex et le centre-ville

La décision de Microsoft, en septembre 2018, de déménager son laboratoire de recherche du centre-ville vers de nouvelles installations de 31 610 pieds carrés au 6795, rue Marconi, dans Mile-Ex, tout en conservant explicitement son bureau de ventes commerciales dans le quartier central des affaires, illustre clairement comment les grands employeurs technologiques répartissent maintenant volontairement leur présence montréalaise selon les fonctions plutôt que de tout concentrer dans un seul secteur ^[86]. Eric Cordon, associé chez Canderel, a décrit ce déménagement comme une confirmation du rôle de l’immeuble en tant que « complexe de bureaux de premier plan dans le pôle mondial de recherche en intelligence artificielle qu’est le Mile-Ex montréalais » ^[87]. Hubert Bolduc, président et chef de la direction de Montréal International, a présenté ce déménagement comme renforçant « la position et la réputation uniques de Montréal comme chef de file mondial dans le domaine de l’intelligence artificielle » ^[88].

Implications et perspectives

La tendance structurelle la plus claire qui ressort de ces cinq études de cas est la spécialisation fonctionnelle par secteur plutôt que la convergence vers un seul « meilleur » quartier technologique montréalais. La stratégie explicite de Microsoft à deux volets, la recherche à Mile-Ex et les ventes au centre-ville, sera probablement reprise par d’autres employeurs de moyenne et de grande taille à mesure que la grappe de recherche en IA autour de Mila continue de mûrir. Le marché des bureaux du centre-ville de Montréal continue aussi de se diviser entre un petit nombre de tours AAA affichant un taux d’inoccupation de 6,0 pour cent et un marché élargi beaucoup moins tendu, où le taux d’inoccupation atteint 17,2 à 18,0 pour cent ^[36].

L’achèvement de la station Griffintown-Bernard-Landry du REM sera probablement le changement d’infrastructure le plus important à court terme pour le choix du lieu où les travailleurs du secteur technologique s’établissent. Il remplacera la marche actuelle de 5 à 10 minutes vers le métro Charlevoix par une correspondance dans la même station permettant de rejoindre la Gare Centrale en environ 2 minutes (Source: rem.info). Comme Griffintown a déjà enregistré la croissance démographique la plus rapide de la région métropolitaine durant la plus récente période de recensement ^[51], l’amélioration de l’accès ferroviaire devrait accélérer à la fois la demande résidentielle et l’offre de coworking dans le secteur durant le reste de la décennie.

La fermeture de Notman House apporte un contrepoint qui invite à la prudence : un seul pôle historique, aussi prestigieux soit-il, n’est pas une institution permanente. Le recours continu de l’écosystème montréalais à plusieurs lieux en parallèle, District 3 au centre-ville, 2727 Coworking et La Piscine à Griffintown, ainsi que les laboratoires d’entreprise regroupés autour de Mila à Mile-Ex, semble offrir une plus grande résilience structurelle que la concentration à une seule adresse. Du côté de la rémunération, l’écart persistant entre la rémunération médiane des ingénieurs logiciels à Montréal (112 945 $ CA selon Levels.fyi) et celles de Toronto ou de Vancouver (Source: www.levels.fyi) devrait continuer à constituer à la fois un frein à la rétention des talents et un avantage structurel pour la maîtrise des coûts des employeurs. Cela concorde avec le constat de CBRE selon lequel Montréal offre le coût d’exploitation annuel estimé le plus faible, seul ou à égalité, parmi les plus grands marchés technologiques du Canada ^[65].

Foire aux questions (FAQ)

Griffintown ou Mile-Ex convient-il mieux à une entreprise technologique ? Les deux secteurs répondent à des besoins différents. Griffintown offre une concentration plus élevée d’espaces de coworking plus abordables (les postes flexibles / hot desks de 2727 Coworking à partir de 300 $ par mois) ^[1] et la croissance démographique récente la plus rapide de la région métropolitaine ^[51], ce qui le rend bien adapté aux jeunes entreprises et aux équipes qui privilégient le télétravail. Mile-Ex offre une proximité inégalée avec Mila et les laboratoires de recherche en IA d’entreprise, notamment Microsoft Research et, historiquement, Element AI ^[14], ce qui en fait le meilleur choix précisément pour les équipes d’IA et d’apprentissage automatique.

Quels sont les meilleurs espaces de coworking à Montréal pour les jeunes entreprises ? Outre 2727 Coworking à Griffintown, les options notables comprennent Espace Rodier de La Piscine (également à Griffintown, axé sur les secteurs créatif et culturel) ^[46], District 3 à l’Université Concordia au centre-ville, qui a soutenu plus de 1 400 jeunes entreprises depuis 2014 ^[82], et Crew Collective & Café dans le Vieux-Montréal, désigné par Forbes comme le plus bel espace de coworking au monde ^[28].

Où travaillent les jeunes entreprises d’IA à Montréal ? La grande majorité se regroupe autour des installations de 90 000 pieds carrés de Mila et du complexe voisin O Mile-Ex, dans le quartier Mile-Ex. Ce dernier a été décrit par son promoteur comme le plus grand pôle d’IA au Canada et a accueilli Element AI, Rogue Research ainsi que plusieurs autres locataires des domaines de l’IA et du multimédia ^[14].

Quelle option de coworking ou de bureau virtuel convient à une entreprise technologique montréalaise qui a besoin d’une adresse d’entreprise enregistrée ? Plusieurs exploitants comprennent des services d’adresse d’affaires ou de bureau virtuel dans leurs abonnements : Crew Collective & Café offre une case postale à 50 $ par mois et un forfait complet de domiciliation d’entreprise à 80 $ par mois ^{[32] [89]} ; Montreal Cowork, sur le Plateau, mentionne explicitement les bureaux virtuels et le service d’adresse d’affaires parmi ses offres ^[40] ; et l’adhésion à la coopérative ECTO comprend une option d’adresse enregistrée (Source: ecto.coop).

Quel est le meilleur secteur où vivre à Montréal pour un ingénieur logiciel ? Pour les travailleurs qui privilégient un loyer plus bas et un caractère résidentiel tout en restant à une distance raisonnable du centre-ville et de Mile-Ex pour leurs déplacements, le loyer moyen de 1 433 $ du Plateau-Mont-Royal, tous types de logements confondus, est inférieur d’environ 17 pour cent au loyer de 1 724 $ du centre-ville ^{[43] [44]}. Le Walk Score de 96 et le Bike Score de 97 de Griffintown conviennent quant à eux aux travailleurs qui souhaitent accéder sans voiture aux espaces de coworking au bord du canal ^[6].

Conclusion

Montréal n’a pas un seul meilleur quartier pour les travailleurs du secteur technologique ; elle compte quatre secteurs spécialisés. Griffintown offre la plus forte concentration d’espaces de coworking adaptés aux jeunes entreprises à des tarifs mensuels concurrentiels, avec des exploitants comme 2727 Coworking comme points d’ancrage, et continue d’accueillir la croissance démographique la plus rapide de tous les secteurs de la région métropolitaine. Mile-Ex et le Mile End voisin demeurent le centre de gravité incontesté de la recherche en intelligence artificielle et des entreprises d’IA appliquée, avec Mila et les laboratoires d’entreprise de Microsoft et de Google DeepMind comme points d’ancrage. Le centre-ville de Montréal conserve l’envergure, la convergence des réseaux de transport collectif et le bassin de grandes entreprises employeuses vers lesquels les jeunes entreprises se tournent éventuellement en grandissant, même si son taux d’inoccupation des bureaux se situe près d’un plafond à l’échelle du marché. Le Plateau-Mont-Royal, quant à lui, sert de quartier résidentiel abordable à partir duquel de nombreux développeurs indépendants de la ville se rendent dans les trois autres secteurs. Le bon choix dépend de ce que chaque travailleur ou entreprise cherche à optimiser : la concentration d’espaces de coworking et la dynamique de croissance favorisent Griffintown ; la proximité de la recherche favorise Mile-Ex ; l’envergure des entreprises favorise le centre-ville ; et l’abordabilité résidentielle favorise le Plateau. Compte tenu des coûts d’exploitation relativement faibles de Montréal, de sa forte concentration de recherche en IA et de l’amélioration de ses infrastructures de transport collectif, les quatre secteurs devraient demeurer des réponses viables et distinctes à la question de fond bien au-delà de 2026.